Les prix du logement en Espagne augmentent de 14,7 %, l'effort hypothécaire dépasse 65 % à Madrid

Hausse nationale des prix et disparités régionales

Les prix des logements résidentiels espagnols, neufs et anciens, ont augmenté de 14,7 % sur un an au troisième trimestre 2026, selon un rapport publié par le cabinet d'évaluation Tinsa. Sur un trimestre, les prix ont progressé de 2,8 %, marquant une légère décélération par rapport à la croissance annuelle de 15,5 % enregistrée au deuxième trimestre. La progression des prix a varié sensiblement selon les régions, la Communauté valencienne arrivant en tête avec une hausse de 21,9 %, suivie de la Castille-La Manche à 20,5 %, de la Cantabrie à 18,7 % et du Pays basque à 15,2 %. Sur une base trimestrielle, la Communauté valencienne a également enregistré la hausse la plus forte, à 5,6 %, devant la Cantabrie (4,9 %) et le Pays basque (4,4 %), tandis que Madrid, la Catalogne et les Asturies affichaient une croissance trimestrielle de 0,9 %.

Disparités des marchés locaux et chiffres andalous

Dans les chefs-lieux de province, les variations annuelles des prix se sont échelonnées entre 1,0 % et 22,9 %, 39 d'entre eux enregistrant des hausses supérieures à 10 %. Seize capitales provinciales ont égalé ou dépassé leur pic nominal de la bulle immobilière de 2007–2008. En Andalousie, les prix du logement ont augmenté de 10,8 % sur un an, à 1 789 euros le mètre carré en moyenne. Malaga arrive en tête des capitales andalouses avec une hausse de 13,8 %, suivie de Huelva (13,0 %), Séville (12,9 %), Grenade (10,5 %), Cordoue (9,0 %, à 1 819 euros le mètre carré), Jaén (8,9 %), Almería (4,9 %) et Cadix (1,0 %). Les communes qui ne sont pas des chefs-lieux, proches de grands bassins d'emploi et de pôles touristiques, ont enregistré des hausses annuelles encore plus fortes, menées par Torrejón de Ardoz (30,0 %), Sagunt (25,7 %), Viladecans (24,8 %) et Orihuela (22,4 %).

Effort hypothécaire des ménages et tension sur l'accessibilité

L'effort financier nécessaire pour rembourser un crédit immobilier dépasse les recommandations officielles dans les grands centres urbains. Les règles officielles recommandent que les dépenses de logement ne dépassent pas 35 % du revenu des ménages, mais la moyenne nationale a atteint 36,9 % au troisième trimestre 2026. À Madrid, les mensualités de crédit immobilier absorbent plus de 65 % du salaire annuel moyen, Barcelone suivant de près à 64,1 %. À Malaga, les ménages consacrent 54,5 % de leur revenu au remboursement de leur crédit, contre 50,5 % à Cadix, 46,9 % à Valence, 46,6 % à Séville, 40,0 % à Grenade et 36,7 % à Saragosse. Cristina Arias, directrice du département de recherche de Tinsa, décrit le creusement des écarts régionaux d'accessibilité :

Dans les principaux pôles d'emploi et les zones touristiques, la difficulté d'accès au logement a atteint des niveaux critiques depuis plusieurs trimestres et dépasse, dans certains cas, 50 % du revenu disponible moyen des ménages.

Facteurs structurels et déficit de logements

L'écart entre les salaires et la valeur des biens immobiliers s'est creusé au cours de la dernière décennie. Les données de l'Institut national de la statistique (INE) montrent que les prix des logements en Espagne ont augmenté de 80 % au cours des dix dernières années, tandis que les salaires moyens progressaient de 30 %. Tinsa attribue la pression haussière persistante sur les prix à la pénurie d'offre, aux coûts de construction élevés et à une inflation qui entretient des taux d'intérêt élevés. Un déficit prolongé de construction de logements neufs continue de limiter l'offre disponible dans le pays. La sous-gouverneure de la Banque d'Espagne, Soledad Núñez, estime que le déficit accumulé de logements atteindra un million d'unités d'ici 2028.