Le marché immobilier espagnol confronté à un déficit structurel de l'offre alors que la propriété chez les jeunes chute à 36 %

Déficit structurel de l'offre et dynamique des prix

L'analyste financier Jordi Llatzer a déclaré que le marché immobilier espagnol ne connaît pas de bulle spéculative comparable à celle de 2008. Le marché est plutôt défini par un déséquilibre structurel entre la demande et la construction. L'Espagne crée entre 220 000 et 230 000 nouveaux ménages chaque année, tandis que le nombre annuel de logements neufs achevés dépasse à peine 100 000 unités. La demande reste concentrée sur les principaux marchés urbains et touristiques, notamment Madrid, Barcelone, Valence, Malaga, les îles Baléares et les îles Canaries. Un taux de chômage plus faible que lors de la crise financière précédente, une réduction de l'endettement des ménages et des critères d'octroi de prêts bancaires plus stricts réduisent la probabilité de défauts de paiement généralisés.

N'espérez même pas voir une baisse des prix comme celle observée entre 2009 et 2014 ou 2015. Il n'y a pas de bulle.

L'accession à la propriété des jeunes et les pressions régionales sur les prix

Les données de la Banque d'Espagne indiquent une contraction brutale de l'accès à la propriété pour les jeunes générations. En 2002, deux personnes sur trois de moins de 35 ans étaient propriétaires de leur logement, mais ce chiffre est tombé à 36 % en 2024. Sur des marchés régionaux comme la Castille-La Manche, seulement un jeune sur neuf vit en autonomie hors du domicile familial, soit moins que la moyenne nationale de 14,5 % à 15,2 % rapportée par le Conseil de la jeunesse d'Espagne. Dans les capitales de province de la région, les prix au mètre carré varient de 1 648 euros à Cuenca à 2 144 euros à Guadalajara. Ciudad Real a enregistré la hausse annuelle la plus rapide, à 21,8 %, atteignant 1 733 euros le mètre carré.

Retards démographiques et stratégies des investisseurs

L'âge moyen de l'émancipation en Espagne est de 30,4 ans, bien au-dessus de la moyenne de l'Union européenne (26,3 ans). Seuls 16 % des jeunes Espagnols âgés de 18 à 29 ans vivent de manière indépendante, contraints par des loyers qui absorbent jusqu'à 80 % des salaires nets et des dépôts initiaux d'au moins 60 000 euros. Certains investisseurs ont ciblé des biens à bas prix dans des municipalités dépeuplées de moins de 10 000 habitants. L'investisseur de Salamanque Ruben Zaballos a accumulé 200 biens en achetant des unités détenues par des banques pour moins de 40 000 euros chacune, finançant ces acquisitions par environ 100 prêts hypothécaires.

Évolution du marché locatif et débat sur le logement rural

Les changements de gestion ont incité certains propriétaires à se détourner de la location traditionnelle à long terme. Après avoir géré 148 baux à long terme à 300 euros par mois en Galice, Zaballos a signalé dix cas de défaut de paiement et de litiges avec des squatteurs, ce qui l'a conduit à faire passer son portefeuille de 70 % de résidentiel à 70 % de locations touristiques. L'Espagne compte actuellement plus de 330 000 appartements touristiques, selon les statistiques officielles. Parallèlement, l'investisseur José Elías a fait valoir sur le podcast Libertad Inmobiliaria que les logements ruraux bon marché, y compris des biens proches des capitales provinciales à 26 000 euros, restent sous-utilisés parce que l'emploi agricole et les services n'attirent pas de nouveaux travailleurs.

Pourquoi y a-t-il des villages où l'on peut vivre à un prix très raisonnable et où les gens ne veulent pas y aller ? Eh bien, ils ne veulent pas y aller parce qu'ils n'ont rien à faire et parce qu'il n'y a pas de travail là-bas.