Débat sur le logement au Portugal : les coûts de construction augmentent de 7,5 %, les prix presque triplés

Les coûts augmentent alors que les prix ont presque triplé

L'Institut national de la statistique (INE) a publié le 9 octobre des chiffres montrant que les coûts de construction de logements neufs étaient supérieurs de 7,5 % en août 2026 à ceux d'un an plus tôt. Les matériaux ont augmenté de 7,1 % et la main-d'œuvre de 8 %, une pression qui pèse sur les budgets et la viabilité des nouveaux projets. Le rapport 2026 de la Commission européenne sur le pays, publié en juin, constate que les prix nominaux des logements ont presque triplé depuis 2015, soit une hausse annuelle moyenne de 11 %. Le Portugal figure parmi les pays européens où le ratio entre prix des logements et revenus s'est le plus dégradé, la tension se concentrant dans les zones métropolitaines de Lisbonne et Porto, en Algarve, sur les zones côtières et dans les communes de taille moyenne. Les déséquilibres régionaux compliquent le tableau : certaines zones font face à une demande que l'offre ne peut satisfaire, tandis que d'autres disposent d'un parc excédentaire.

Coûts de construction globaux7,5%

Matériaux7,1%

Main-d'œuvre8%

Coûts de construction globaux

7.5 %

Matériaux

7.1 %

Main-d'œuvre

8 %

Données tirées du texte de l’article

Immigration, visas d'investissement et tourisme

Plusieurs responsables politiques portugais, dont le ministre Nuno Melo, ont attribué la crise du logement à une immigration non maîtrisée. Des éditorialistes répliquent que cette explication occulte des facteurs structurels accumulés depuis au moins une décennie, parmi lesquels la croissance du tourisme, l'expansion de l'hébergement de courte durée, les retraités étrangers attirés par des régimes fiscaux et la concentration de l'activité économique à Lisbonne et Porto. Ils admettent que la croissance de la population étrangère a eu un effet important sur la demande de logements, mais estiment qu'elle ne peut en être la seule cause. Les « golden visas », officiellement Autorizações de Residência para Investimento (ARI), permettaient d'obtenir un titre de séjour par l'achat d'un bien immobilier jusqu'en 2023, année où la loi a été modifiée pour retirer l'immobilier des options d'investissement. Les chiffres officiels cités font état de 1 245 ARI délivrés en 2019, liés à 1 160 biens, de 1 182 en 2020, liés à 1 094 biens, et de 865 en 2021, liés à 756 biens. Le rapport de l'AIMA fixe le total de 2023 à 2 901 ARI, sans plus détailler le nombre de biens achetés.

20191 245

20201 182

2021865

20232 901

2019

1245 titres

2020

1182 titres

2021

865 titres

2023

2901 titres

Données tirées du texte de l’article

Offre, salaires et la hausse des prix de 2025

Une tribune oppose les quelque 100 000 logements construits par an au début du siècle aux 26 000 de 2025, meilleure année depuis 2011, alors que le pays a accueilli plus d'un million de nouveaux résidents. La même tribune indique que les loyers augmentent d'environ 10 % par an, les prix des logements de 17 % et les salaires de 5 %, et que plus de 700 000 logements sont vides dans le pays, dont 150 000 dans la région de Lisbonne. Une autre tribune note que le nombre de personnes travaillant dans la construction a à peine progressé, alors même qu'on demande au secteur de construire à nouveau. Les données de l'INE montrent que l'indice des prix des logements a augmenté de 17,6 % en 2025, les logements anciens de 18,9 % contre 14,2 % pour les neufs. Les chiffres d'Eurostat cités dans un communiqué de sociologues montrent que les prix des logements portugais ont augmenté de 180 % entre le quatrième trimestre 2015 et le quatrième trimestre 2025.

Les sociologues et le rôle des politiques publiques

L'Association portugaise de sociologie (APS), dans un communiqué publié le 26 octobre, affirme que la crise n'est pas inévitable car elle résulte de choix politiques. Elle rejette aussi toute répression du droit de manifester et demande aux autorités publiques d'écouter les inquiétudes que les citoyens expriment dans l'espace public. L'association cite des données de l'OCDE montrant qu'entre 2015 et 2023 les prix des logements ont progressé plus vite que les revenus dans 27 des 33 pays disposant de données, le Portugal figurant parmi les trois plus fortes hausses du ratio prix/revenus.

« La crise du logement existe et elle est là pour durer. »

L'APS soutient que la valeur du foncier, les coûts de construction et le courtage immobilier façonnent les prix, mais que le problème tient aussi à la manière dont le parc de logements est utilisé, régulé et orienté par les politiques publiques. Elle note que seuls 69 % des logements au Portugal sont utilisés comme résidence permanente, une proportion qui tombe à environ 50 % en Algarve, ce qui retire de nombreux logements du marché locatif et de l'achat local.

Salaires, coûts de construction et questions ouvertes

Une tribune de SAPO soutient que la crise ne s'explique pas seulement par les bas salaires, le prix des matériaux ou la bureaucratie, mais par un décalage entre les revenus, l'offre, la localisation et la capacité d'investissement des acheteurs. Elle conteste la comparaison d'un promoteur entre salaires, matériaux et coûts de construction sur une vingtaine d'années, qui concluait que les acheteurs s'étaient appauvris plutôt que les logements renchéris. La tribune admet que les prix ont augmenté et que les revenus n'ont pas suivi, et note que le coût de construction aide à déterminer si construire est rentable sans fixer ce qu'un vendeur peut demander. Elle énumère aussi des questions sans réponse sur cette comparaison : le salaire est-il brut ou net, quelle profession et quelle région couvre-t-il, et le tarif journalier cité est-il un salaire ou un prix de contrat.