L'Espagne confrontée à un déficit de 750 000 logements alors que la construction ralentit et la population augmente

Manifestations contre les expulsions et pénurie structurelle

L'expulsion de Maricarmen Abascal, retraitée de 87 ans, évacuée sur une civière de son appartement loué du centre de Madrid, a replacé la question du logement au cœur de la politique espagnole. Bien qu'Abascal ait trouvé un accord avec le propriétaire pour réintégrer son logement, son cas a provoqué des manifestations de rue et poussé le gouvernement à introduire des mesures de protection. L'accès au logement est devenu une préoccupation aiguë dans tout le pays. Un rapport de la fondation FOESSA publié en 2024 a établi qu'une famille espagnole sur quatre rencontrait des difficultés pour obtenir ou conserver un toit. Selon les données publiées par l'Institut national de la statistique (INE) en avril, 47,3 % des jeunes Espagnols de 26 à 34 ans vivant chez leurs parents citent le niveau élevé des prix d'achat et de location comme principale raison de ne pas pouvoir partir.

L'écart entre la demande et la construction

Le déficit de logements en Espagne découle d'un décalage entre la croissance démographique et les livraisons de nouveaux logements. Luis Alberto Fabra, économiste et directeur de la chaire Marché immobilier de l'université de Saragosse, a indiqué dans le podcast Tengo un Plan que l'Espagne a gagné environ 450 000 habitants par an au cours des quatre à cinq dernières années. Cet afflux a créé un besoin d'environ 250 000 nouveaux logements par an, alors que le secteur n'en livrait en moyenne que 100 000. Les chiffres de l'INE confirment que la population a augmenté de 444 205 personnes entre juillet 2025 et juillet 2026, mais seulement environ 92 000 nouveaux logements ont été achevés en 2025.

La Banco de España estime que ce déficit a atteint 750 000 logements cumulés depuis 2021 et avertit qu'il pourrait atteindre 1 000 000 de logements d'ici 2028.

Pénurie de main-d'œuvre et recul de la production

Alors que le Premier ministre Pedro Sánchez a cité des initiatives gouvernementales ayant mobilisé 120 000 logements abordables, le secteur de la construction fait face à des contraintes physiques immédiates. La Confederación Nacional de la Construcción estime que les entreprises du bâtiment ont besoin d'environ 700 000 travailleurs supplémentaires pour répondre à la demande. Le secteur souffre aussi du vieillissement de sa main-d'œuvre : seuls 11,1 % des salariés actifs de la construction ont moins de 30 ans.

Les données du secteur montrent que la production continue de se contracter malgré une forte demande. L'indice de production dans la construction (IPCO) de l'INE a enregistré une baisse de 9,8 % sur un an en juillet 2026, soit sept mois consécutifs de recul. La baisse a frappé le plus durement le logement : la construction de bâtiments a chuté de 35,2 % par rapport à l'été précédent, soit une baisse de 40,9 % en données corrigées des variations saisonnières.

Changement de politique et pressions sur les prix

Le goulot d'étranglement actuel contraste avec le cycle immobilier précédent. Entre 1997 et 2008, les promoteurs ont construit cinq millions de logements, soit environ le double de la demande du marché, avant que la crise financière ne stoppe l'activité. Jorge Galindo, directeur de la politique économique à Esade, explique le changement structurel qui a suivi.

À l'époque, nous construisions pratiquement deux logements pour chaque ménage créé, et nous disposions en même temps d'un fleuve de crédit bon marché qui finançait la construction comme l'achat et la vente de ces logements, sans aucun critère rationnel.

Une offre réduite conjuguée à une demande soutenue a fait grimper les valorisations immobilières dans les régions espagnoles. Les données de l'INE montrent que les prix des logements ont augmenté de 12,2 % sur un an au deuxième trimestre 2026, les logements anciens progressant de 12,9 %.