DWS limite à 10 % les remboursements de son fonds immobilier Grundbesitz Europa, doté de 4 milliards d'euros

La restriction entre en vigueur cette semaine

DWS, le gestionnaire d'actifs de Deutsche Bank, a restreint les rachats de Grundbesitz Europa, le plus important de ses trois fonds immobiliers ouverts. La restriction prend effet le mardi 27 octobre 2026. Les ordres de rachat arrivant à échéance ce jour-là seront payés intégralement. À partir du mercredi 28 octobre, les investisseurs ne recevront que 10 % du montant demandé, et le solde non payé de chaque ordre sera perdu. DWS indique pouvoir ajuster ce ratio ou lever entièrement la restriction selon la liquidité du fonds. La mesure est provisoirement prévue pour 12 mois, soit également le maximum légal.

Christian Bäcker, directeur général de DWS Grundbesitz, reconnaît que la décision pourrait peser lourdement sur les investisseurs.

« Nous sommes conscients que la décision d'activer les restrictions de rachat peut entraîner des difficultés financières pour les investisseurs. Nous le regrettons. »

Christian Bäcker estime que ces restrictions donneront aux gérants le temps de générer de la liquidité par des ventes ordonnées et, peut-être, de retrouver des rendements raisonnables plus tard.

Comment le fonds en est arrivé là

Le fonds pèse environ 4 milliards d'euros, mais cet argent est immobilisé dans des biens difficiles à vendre rapidement. Pour honorer les rachats, DWS a cédé onze biens pour environ 767 millions d'euros au cours de l'exercice 2025/26, dont des bureaux anciens et des immeubles nécessitant de lourds investissements. L'endettement est également proche de son plafond, avec un ratio de dette de 29,7 % pour un maximum autorisé de 30 %. Le taux d'occupation s'établit à 91,4 %, et les vacances se concentrent dans les bureaux. Le Financial Times rapporte que le fonds a perdu plus de 10 % de sa valeur nette d'inventaire depuis janvier, tandis que Wirtschafts Woche évalue la perte à environ 10 %. Ses parts se négocient à la Bourse de Stuttgart pour environ la moitié de leur valeur officielle de rachat.

Un choix difficile pour les investisseurs

Les investisseurs qui ne veulent pas attendre peuvent vendre leurs parts en Bourse, mais seulement avec une forte décote. Ceux qui restent devront attendre plus longtemps pour récupérer leur argent. Selon les nouvelles règles, la part non payée d'une demande de rachat n'est pas versée automatiquement plus tard. Les investisseurs qui veulent le solde doivent déposer un nouvel avis de rachat et patienter à nouveau 12 mois. Wirtschafts Woche cite l'exemple d'un investisseur ayant demandé 100 000 euros et qui en reçoit 10 000. DWS indique que sa gestion de portefeuille continuera de vendre des biens pour augmenter le taux de liquidité, rembourser des emprunts et, à terme, relever à nouveau le ratio de versement.

Une pression plus large sur les fonds immobiliers allemands

Les fonds immobiliers ouverts allemands ont enregistré près de 18 milliards d'euros de sorties depuis le début de 2024, selon des données de la Bundesbank citées par le Financial Times. Certains fonds plus petits ont déjà suspendu entièrement les rachats cette année, tandis que d'autres se hâtent de vendre des biens pour faire face aux retraits. Le droit allemand impose aux investisseurs un préavis de 12 mois avant tout rachat, une règle destinée à laisser aux gérants le temps de vendre une pierre difficile à écouler. Wirtschafts Woche rapporte que le mécanisme de blocage s'applique à tous les fonds ouverts depuis avril. Le même article indique que Kenfo, également considéré comme le seul fonds public d'Allemagne, achète de l'immobilier et compte investir environ 1 milliard d'euros sur le marché au fil du temps.