Sprzedaż domów w USA na najniższym poziomie od 2010 roku, oprocentowanie kredytów powyżej 7%

Sprzedaż na najniższym poziomie od 2010 roku

National Association of Realtors poinformowało 12 listopada, że sprzedaż domów na rynku wtórnym spadła we wrześniu o 5,5%, osiągając w październiku wyrównane sezonowo roczne tempo 3,75 mln. Był to najniższy wynik od sierpnia 2010 roku, poniżej konsensusu prognoz na poziomie 3,85 mln, o którym wspominał Financial Times. W porównaniu z październikiem 2025 roku sprzedaż spadła o 8,8%, a spadki rok do roku odnotowano we wszystkich czterech regionach. Stowarzyszenie liczy sprzedaż w momencie zamknięcia transakcji, więc dane za październik odzwierciedlają głównie umowy podpisane w sierpniu i wrześniu. Liczba oczekujących transakcji kupna domów, obejmująca umowy podpisane przed finalizacją, osiągnęła we wrześniu najniższy poziom w historii stowarzyszenia.

Jak rosło oprocentowanie kredytów

Oprocentowanie kredytów hipotecznych rośnie od końca lutego, kiedy rozpoczęła się wojna USA z Iranem, a gwałtowna inflacja wywołana wyższymi cenami energii podniosła rentowność obligacji skarbowych. Średnie oprocentowanie 30-letnich kredytów stałych według Freddie Mac spadło poniżej 6% po raz pierwszy w lutym 2026 roku, a następnie osiągnęło 7,33% w październiku, w porównaniu z 6,86% we wrześniu i 6,25% rok wcześniej. Według Financial Times, na początku października oprocentowanie sięgnęło nawet 7,5%, zanim zaczęło spadać. Rezerwa Federalna podniosła stopy procentowe we wrześniu po raz pierwszy od 2023 roku, ustalając przedział od 3,75% do 4%, i przygotowuje się do kolejnej podwyżki w grudniu 2026 roku, aby walczyć z inflacją, która w październiku wzrosła bardziej niż oczekiwano.

Cotygodniowe odczyty i koszty nabywców

Freddie Mac podało 12 listopada, że średnie oprocentowanie 30-letniego kredytu stałego spadło z 7,18% do 7,11%, co stanowi czwarty z rzędu cotygodniowy spadek, choć wciąż utrzymuje się powyżej 7%. Eksperci branżowi twierdzą, że próg 7% prawdopodobnie nie zostanie szybko przekroczony, co ogranicza przystępność cenową. Realtor.com szacuje, że zakup domu o medianie ceny kosztuje obecnie około 2468 USD miesięcznie, co oznacza wzrost o 85% w stosunku do 1332 USD kapitału i odsetek, które płacą typowi obecni właściciele domów. Szacunek ten zakłada, że nowi nabywcy wpłacają 14,3% wkładu własnego i korzystają z kredytu o oprocentowaniu 7,32%.

2025-10

6.25 %

2026-09

6.86 %

2026-10

7.33 %

Dane z tekstu artykułu

Nabywcy, podaż i ceny

Osoby kupujące dom po raz pierwszy odpowiadały za 29% transakcji w październiku, co stanowi spadek z 31% we wrześniu i 32% w październiku 2025 roku. Historycznie grupa ta stanowiła blisko 40% sprzedaży. Niesprzedane zapasy osiągnęły w październiku 1,59 mln jednostek, co stanowi zapas na 5,1 miesiąca, najwyższy od ponad dekady według analityków Barclays i JPMorgan. Wielu właścicieli domów nie chce sprzedawać nieruchomości, ponieważ wcześniej zabezpieczyli niskie oprocentowanie, co ogranicza liczbę ofert. Mediana ceny sprzedaży domu na rynku wtórnym wzrosła nieznacznie do 416 700 USD, a NAR poinformowało, że ceny są o 0,4% wyższe niż rok wcześniej.

2025-1032%

2026-0931%

2026-1029%

2025-10

32 %

2026-09

31 %

2026-10

29 %

Dane z tekstu artykułu

Urzędnicy i tło polityczne

Główny ekonomista NAR, Lawrence Yun, powiązał słabą sprzedaż bezpośrednio z kosztami kredytów, mówiąc:

„Kupno domu jest trudne, gdy oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło do najwyższych poziomów od 2000 roku, nie licząc jednego miesiąca w 2023 roku.”

Yun przewiduje, że sprzedaż domów w tym roku prawdopodobnie zakończy się wynikiem niższym niż w 2025 roku, po tym jak w zeszłym roku sprzedaż była zasadniczo płaska na 30-letnim minimum. Danielle Hale, główna ekonomistka Realtor.com, opisała spowolnienie inaczej, argumentując:

„Nie sądzę, aby była to nowa normalność dla sprzedaży domów.”

Kwestie przystępności cenowej i kosztów utrzymania odegrały znaczącą rolę w wyborach w połowie kadencji, które zapewniły Demokratom kontrolę nad Kongresem w przyszłym roku.