Grecja wprowadza nowe ramy przestrzenne dla turystyki z podziałem na pięć stref i regulacjami dla Airbnb

Nowe ramy krajowe

Greckie ministerstwa środowiska i turystyki opublikowały 7 sierpnia 2026 r. wspólne rozporządzenie ustanawiające nowe Specjalne Ramy Przestrzenne dla Turystyki, wypełniając lukę regulacyjną istniejącą od 2012 r. Dokument, podpisany przez ministra środowiska i energii Stavrosa Papastavrou oraz minister turystyki Olgę Kefalogianni, przy współudziale wiceminister środowiska Marileny Soukouli, określa krajowe zasady rozwoju turystyki. Cała Grecja została podzielona na pięć stref w oparciu o intensywność ruchu turystycznego, mierzoną liczbą łóżek w stosunku do powierzchni i stałej populacji na poziomie jednostek samorządowych. Wyspy przypisano do trzech odrębnych grup (I–III).

Papastavrou określił ramy jako wybór „odpowiedzialności za przyszłość kraju”, mający na celu wprowadzenie zasad w miejscach, gdzie panowała niejasność, oraz zastąpienie doraźnych decyzji planowaniem długoterminowym. Kefalogianni podkreśliła znaczenie „jakościowego rozwoju turystyki, z umiarem i równowagą”, co ma chronić miejsca pod presją turystyczną przy jednoczesnym tworzeniu szans dla mniej rozwiniętych obszarów.

Pięć stref i zasady inwestycyjne

Pięć kategorii rozciąga się od obszarów o kontrolowanym rozwoju (A), obejmujących najbardziej nasycone turystycznie miejsca, po obszary specjalnego wsparcia rozwoju (E). Klasyfikacja bezpośrednio określa warunki dla nowych inwestycji hotelowych. W obszarach o kontrolowanym rozwoju minimalna powierzchnia działki pod nowy hotel poza planem zagospodarowania wzrasta do 16 stremmów, a dozwolone są tylko obiekty trzy- do pięciogwiazdkowych. W obszarach rozwiniętych (B) minimalna działka wynosi 12 stremmów, przy ograniczeniu do obiektów trzy- do pięciogwiazdkowych i limicie 350 łóżek dla wysp w tej kategorii. Na obszarach Natura 2000 nowa infrastruktura turystyczna jest dozwolona dopiero po opracowaniu planów zarządzania.

Wynajem krótkoterminowy i ochrona wybrzeża

Wynajem krótkoterminowy typu Airbnb został po raz pierwszy włączony do krajowego planu przestrzennego. W zależności od presji turystycznej w danym obszarze, władze mogą wprowadzać limity czasu operacyjnego w ciągu roku, strefy zakazu lub ograniczeń, a także ograniczenia w tworzeniu nowej podaży, w tym dla nowo budowanych rezydencji na obszarach o wysokiej presji. Ramy wprowadzają również surowe zasady ochrony strefy przybrzeżnej, mające na celu zachowanie naturalnych krajobrazów i środowiska nadmorskiego.

Reakcje branży

Stowarzyszenie Greckich Przedsiębiorstw Turystycznych (SETE) nazwało ramy niezbędnym krokiem, który otwiera drogę do kolejnego etapu planowania przestrzennego, zauważając, że ramy z pewnymi niedociągnięciami są lepsze niż ich brak. Wiele propozycji SETE zostało uwzględnionych w ostatecznym tekście, choć stowarzyszenie zaznaczyło, że niektóre z jego postulatów nie zostały przyjęte.

Panhelleńska Federacja Hotelarska (POX) przyjęła bardziej krytyczny ton. Jej prezes, Yiannis Hatzis, stwierdził, że pomimo konsultacji i wkładu branży, rdzeń ograniczeń pozostał w dużej mierze niezmieniony.

W ostatecznej wersji Specjalnych Ram Przestrzennych dla Turystyki, pomimo konsultacji i interwencji organów, rdzeń ograniczeń pozostaje w dużej mierze niezmieniony. Zrównoważony rozwój musi opierać się na udokumentowanym planowaniu, pewności prawa i zaufaniu do potencjału każdego miejsca.

Ostateczny tekst powstał po okresie konsultacji wywołanym silnymi reakcjami na projekt ujawniony przez „Kathimerini” na początku maja 2026 r. Według źródeł rządowych, po opiniach Krajowej Rady Przestrzennej i KESYCHOTA wprowadzono kluczowe poprawki bez zmiany fundamentalnej architektury planu.