Raport Banco de España z 2025 r.: Hiszpania potrzebuje 750 000 więcej mieszkań, a średni wiek kupujących pierwsze mieszkanie wynosi obecnie 47 lat

Opublikowany pod kierownictwem prezesa José Luisa Escrivá roczny raport Banco de España za 2025 r. poświęca cały rozdział temu, co nazywa jednym z głównych wyzwań dla hiszpańskiej gospodarki. Dokument oznacza subtelną, ale zauważalną zmianę tonu w porównaniu z edycją z 2023 r. pod rządami byłego prezesa Pabla Hernándeza de Cos, szczególnie w kwestii kontroli czynszów. O ile wcześniejszy raport ostrzegał, że utrzymujące się stosowanie pułapów cenowych może „generować nowe problemy z dostępnością mieszkań”, o tyle tekst z 2025 r. stwierdza, że takie środki „mogą przynosić korzyści społeczne poprzez ubezpieczenie gospodarstw domowych o niższych dochodach”.

Rosnąca przepaść między gospodarstwami domowymi a mieszkaniami

Podstawową statystyką jest skumulowany deficyt 750 000 mieszkań w latach 2021–2025. Hiszpania utworzyła w zeszłym roku około 240 000 nowych gospodarstw domowych, ale ukończono tylko około 92 000 mieszkań (spadek o 9% rok do roku). Luka koncentruje się w sześciu prowincjach: Madryt, Barcelona, Alicante, Walencja, Murcja i Malaga odpowiadają za 52,5% niedoboru.

Jeśli mamy deficyt 750 000, jego zamknięcie zależy tylko od tego, jak bardzo podaż mieszkań może wzrosnąć w stosunku do tworzenia gospodarstw domowych. Jeśli uda nam się to zwiększyć, zajmie to mniej czasu, ale przy obecnym tempie produkcji zajmie to dość dużo czasu, ponieważ nie możemy zatrzymać dynamiki demograficznej.

Obciążenia demograficzne dla własności mieszkaniowej

Wiek, w którym Hiszpanie kupują pierwsze mieszkanie, wzrósł o 5,7 roku od 2007 r., osiągając średnio 46,8 lat. Tylko 22,4% wszystkich zakupów mieszkań w 2025 r. dotyczyło kupujących w wieku 18–35 lat, w porównaniu z mniej więcej połową przed pęknięciem bańki mieszkaniowej. Bank przypisuje to częściowo niemożności zaoszczędzenia przez wielu młodych ludzi na wkład własny oraz opóźnieniu w opuszczaniu domu rodzinnego, które obecnie następuje po 30. roku życia.

Nierównomierne obciążenie regionalne

Raport dostarcza szczegółowych danych na poziomie miast. Walencja odnotowała największy realny wzrost nowych umów najmu wśród sześciu największych miast Hiszpanii, wynoszący 4,5% rocznie w latach 2019–2024, podczas gdy Saragossa zarejestrowała bardziej umiarkowane 1%, a Sewilla nieco ponad 0,5%. Ceny zakupu również się różnią: obszar miejski Walencji odnotował 7,9% realnego rocznego wzrostu w latach 2014–2024, przy średniej krajowej wynoszącej 4,7%. Saragossa okazuje się dużym miastem, które wymaga najmniejszego wysiłku, aby uzyskać dostęp do mieszkania (24,1% dochodu netto na czynsz, 5,7 roku dochodu na pierwszy zakup), ale 23,8% gospodarstw domowych wynajmujących w tym mieście nadal wydaje ponad 30% swoich dochodów.

Reakcja polityczna i ograniczenia dla mieszkań turystycznych

Reagując na dane, Ministerstwo Mieszkalnictwa wezwało do zaostrzenia ograniczeń dotyczących mieszkań turystycznych. Raport banku wykazał, że w 2025 r. prawie 900 000 mieszkań znajdowało się w rękach niemieszkalnych lub zagranicznych właścicieli. Choć to tylko 3,3% całkowitych zasobów mieszkaniowych, udział ten przekracza 14% w prowincjach takich jak Alicante i Malaga. Ministerstwo chce zamknąć 111 000 nielegalnych mieszkań turystycznych zidentyfikowanych za pomocą nowego cyfrowego okienka oraz wykorzystać środki z Państwowego Planu Mieszkaniowego na lata 2026–2030 (7 miliardów euro) na zakup lub leasing zwrotny nieruchomości w celu zapewnienia przystępnych cenowo długoterminowych najemów.

Stabilność finansowa jeszcze niezagrożona

W przeciwieństwie do boomu sprzed 2008 r., Banco de España nie dostrzega nierównowagi makrofinansowej. Zakupy mieszkań wzrosły o 5,1% w 2025 r., osiągając łącznie ponad 750 000 transakcji, ale stanowiło to tylko 3,8% gospodarstw domowych w porównaniu ze średnią 5,5% w latach 2004–2007. Nowa akcja kredytowa na kredyty hipoteczne wzrosła o 27,5% w 2025 r., podczas gdy liczba kredytów hipotecznych wzrosła o 14%, jednak standardy udzielania kredytów pozostają bardziej rygorystyczne niż w poprzednich cyklach, a ryzyko dla stabilności finansowej wydaje się ograniczone.