Deficyt mieszkaniowy w Hiszpanii sięga 750 tys. lokali, dwukrotnie więcej niż we Włoszech. Młodzi najemcy muszą pracować dekadę na własne M

Skumulowany deficyt mieszkaniowy Hiszpanii osiągnął 750 tys. lokali w latach 2021–2025, wynika z raportu rocznego Banco de España za 2025 r. Liczba ta – dla porównania 400 tys. we Włoszech i 300 tys. w Portugalii – odzwierciedla nierównowagę między dynamicznym tworzeniem nowych gospodarstw domowych (240 tys. w samym 2025 r.) a powolnym tempem budowy (92 tys. ukończonych mieszkań, spadek o 9% w porównaniu z 2024 r.). Tylko Niemcom wśród dużych gospodarek strefy euro udało się w tym okresie wybudować więcej domów niż powstało nowych gospodarstw domowych.

Koncentracja regionalna i wąskie gardła podażowe

Ponad połowa (52,5%) niedoboru koncentruje się w sześciu prowincjach: Madrycie, Barcelonie, Alicante, Walencji, Murcji i Maladze. Bank centralny podkreśla, że w Hiszpanii nie istnieje jeden rynek mieszkaniowy, ale wiele, co utrudnia działania po stronie podażowej. Głównymi ograniczeniami są dostępność gruntów, wydajność budownictwa i niedobór siły roboczej.

Młodzi najemcy w pułapce

Odsetek gospodarstw domowych wynajmujących mieszkanie gwałtownie wzrósł – 54,7% gospodarstw, których głowa ma mniej niż 30 lat, obecnie wynajmuje, co oznacza wzrost o 15,4 pkt proc. od 2007 r. W grupie wiekowej 30–44 lata wskaźnik ten wynosi 37,1%. Bank szacuje, że zaledwie 10–15% gospodarstw najemców byłoby stać na kredyt hipoteczny bez popadnięcia w skrajne zadłużenie. Młodzi ludzie potrzebują prawie siedmiu lat brutto pensji, aby kupić dom; w przypadku osób urodzonych za granicą wskaźnik ten rośnie do 7,5, a w miastach takich jak Madryt, Barcelona czy Malaga – nawet do 10 lat.

W latach osiemdziesiątych i dziewięćdziesiątych priorytetem była analiza rynku pracy ze względu na społeczne skutki posiadania lub nieposiadania pracy; obecnie ta sama sytuacja dotyczy rynku mieszkaniowego.

Wykorzystanie przez nierezydentów i na cele turystyczne

Zakupy dokonywane przez cudzoziemców oraz wynajem turystyczny łącznie dotyczą około 900 tys. domów, co stanowi 3,3% całkowitych zasobów. Samych mieszkań turystycznych jest około 355 tys. (1,5% zasobów), ale w niektórych obszarach, takich jak historyczne centra Malagi i Sewilli oraz części Barcelony i Madrytu, stanowią one około 10% rynku wynajmu. Bank twierdzi, że tego typu użytkowanie zwiększa presję na ceny na już napiętych rynkach.

Perspektywy polityki i ryzyko

Banco de España apeluje o skoordynowane działania po stronie podażowej, określając perspektywy jako „mało zachęcające". Bank wspiera tymczasowe, ukierunkowane ograniczenia użytkowania niemieszkaniowego (wynajem turystyczny i sezonowy) w strefach obciążonych, ale ostrzega, że kontrola po stronie popytu może zaszkodzić turystyce i handlowi, jeśli nie zostanie połączona ze znacznym zwiększeniem podaży. Wskaźniki stabilności finansowej nie wykazują jeszcze makrofinansowych nierównowag, które poprzedzały krach z 2008 r., ale bank podkreśla potrzebę ścisłego monitorowania luki.

To, co widzimy po stronie podażowej, nie jest zbyt zachęcające.