Les Pays-Bas vont réglementer à nouveau les agents immobiliers via un registre national obligatoire

L'intervention de l'État après l'effondrement de l'autorégulation

La ministre du Logement Elanor Boekholt-O'Sullivan a annoncé dans une lettre à la Chambre des représentants, le 1er octobre 2026, que le gouvernement instaurerait une réglementation légale obligatoire pour les agents immobiliers. Cette décision fait suite à l'échec des tentatives du secteur pour maintenir des normes via des règles professionnelles volontaires. Les négociations sur l'autorégulation entre les deux principales associations professionnelles, NVM et Vastgoed Nederland, ont échoué au printemps 2025. Les organisations professionnelles ont reconnu, lors des discussions avec le ministère, que les codes volontaires ne pouvaient pas dissuader les manquements, l'application interne poussant les courtiers indélicats à quitter les associations. Boekholt-O'Sullivan a estimé qu'une intervention de l'État était devenue nécessaire pour protéger les intérêts des consommateurs lors des transactions immobilières.

C'est un grand pas, et j'aurais donc préféré ne pas avoir à le faire.

Plaintes des consommateurs et résultats des recherches

Les signalements de manquements se sont multipliés pendant la forte activité du marché immobilier néerlandais en 2026. L'association de propriétaires Vereniging Eigen Huis a enregistré près de 1 400 plaintes sur son guichet de signalement entre février et octobre. Parmi les griefs les plus fréquents figuraient des accords de prix secrets entre courtiers alliés, la modification des règles d'enchère en cours de procédure et la rétention des registres d'offres vis-à-vis des acheteurs potentiels. Une étude de l'institut Verwey-Jonker a constaté que plus d'un quart des acheteurs interrogés faisaient état d'expériences négatives, impliquant majoritairement des agents vendeurs. L'institut a relevé que plus de 80 % des agents mis en cause dans ces signalements étaient membres de la NVM ou de Vastgoed Nederland, alors que seulement 2 % des acheteurs concernés ont déposé une plainte officielle, doutant qu'une procédure disciplinaire aboutisse.

Enregistrement obligatoire et règles d'application

Selon la proposition du gouvernement, tous les agents immobiliers en exercice devront s'inscrire dans un registre professionnel officiel. Les agents enregistrés devront respecter des normes de conduite légales à venir, centrées sur la transparence et la transmission d'informations exactes. Le cadre exigera de chaque courtier qu'il tienne un registre d'offres accessible, afin que toutes les offres soumises puissent être vérifiées. Une commission des litiges indépendante traitera les plaintes des consommateurs et abaissera le seuil de dépôt d'un dossier. Dans les cas de manquement les plus graves, la commission aura le pouvoir de radier un agent du registre, ce qui lui retire son droit légal d'exercer aux Pays-Bas. Le ministère du Logement détermine encore si les agents de location relèveront du même dispositif.

Le processus d'achat doit être transparent et honnête pour tous, et ce n'est actuellement que trop rarement le cas.

Processus législatif et historique de la déréglementation

L'initiative rétablit une surveillance légale sur une profession qui a exercé sans protection de titre pendant vingt-cinq ans. Les autorités néerlandaises ont supprimé le statut protégé des agents immobiliers le 1er mars 2001 pour stimuler la concurrence sur le marché et faire baisser les frais pour les consommateurs, mettant fin aux diplômes obligatoires et à l'adhésion aux associations. Boekholt-O'Sullivan prépare la proposition réglementaire formelle pour le début de 2027 et coordonne son action avec le député Jeremy Mooiman, du PVV, qui rédige une proposition de loi parlementaire connexe. La Chambre des représentants avait déjà approuvé plusieurs motions de Mooiman sur la surveillance des courtiers après l'échec des discussions sectorielles.