DWS begrenzt Auszahlungen aus ihrem 4-Mrd.-Euro-Immobilienfonds Grundbesitz Europa auf 10 % der Anträge

Beschränkung tritt diese Woche in Kraft

DWS, der Vermögensverwalter der Deutschen Bank, hat die Rücknahmen aus Grundbesitz Europa eingeschränkt, dem größten ihrer drei offenen Immobilienfonds. Die Beschränkung tritt am Dienstag, 27. Oktober 2026, in Kraft. Rücknahmeaufträge, die an diesem Tag fällig werden, werden vollständig bedient. Ab Mittwoch, 28. Oktober, erhalten Anleger nur noch 10 % des von ihnen beantragten Betrags, der nicht ausgezahlte Rest jedes Auftrags verfällt. DWS erklärte, sie könne diese Quote anpassen oder die Beschränkung je nach Liquidität des Fonds ganz aufheben. Die Maßnahme ist vorläufig auf zwölf Monate angelegt, was zugleich die gesetzliche Höchstfrist ist.

Christian Bäcker, Geschäftsführer der DWS Grundbesitz, räumte ein, dass die Entscheidung für Anleger eine Härte bedeuten könne.

„Uns ist bewusst, dass die Entscheidung, die Rücknahmebeschränkungen zu aktivieren, für Anleger eine finanzielle Härte bedeuten kann. Das bedauern wir.“

Bäcker argumentierte, die Beschränkungen gäben dem Management Zeit, durch geordnete Verkäufe Liquidität zu schaffen und später womöglich wieder angemessene Renditen zu erzielen.

Warum der Fonds an diesen Punkt gelangt ist

Der Fonds hält ein Volumen von rund 4 Mrd. Euro, doch dieses Geld steckt in Immobilien, die sich nicht schnell verkaufen lassen. Um Rücknahmen zu bedienen, verkaufte DWS im Geschäftsjahr 2025/26 elf Immobilien für rund 767 Millionen Euro, darunter ältere Bürogebäude und Objekte mit hohem Investitionsbedarf. Auch die Kreditaufnahme ist nahe ihrer Obergrenze, die Verschuldungsquote liegt bei 29,7 % gegenüber einem zulässigen Höchstwert von 30 %. Die Vermietungsquote beträgt 91,4 %, die Leerstände konzentrieren sich auf Büroflächen. Die Financial Times berichtet, der Fonds habe seit Januar mehr als 10 % seines Nettoinventarwerts verloren, die Wirtschafts Woche beziffert den Verlust auf etwa 10 %. Seine Anteile werden an der Stuttgarter Börse zu rund der Hälfte ihres offiziellen Rücknahmewerts gehandelt.

Anleger stehen vor einer harten Wahl

Anleger, die nicht warten wollen, können ihre Anteile an der Börse verkaufen, allerdings nur mit einem hohen Abschlag. Wer bleibt, muss länger auf sein Geld warten. Nach den neuen Regeln wird ein nicht ausgezahlter Teil eines Rücknahmeantrags später nicht automatisch ausgezahlt. Anleger, die den Rest wollen, müssen eine neue Rücknahmeerklärung einreichen und erneut zwölf Monate Frist einhalten. Die Wirtschafts Woche nennt das Beispiel eines Anlegers, der 100.000 Euro beantragte und 10.000 Euro erhält. DWS erklärt, ihr Portfoliomanagement werde weiter Immobilien verkaufen, um die Liquiditätsquote zu erhöhen, Kredite zurückzuzahlen und schließlich die Auszahlungsquote wieder anzuheben.

Breiter Druck auf deutsche Immobilienfonds

Deutsche offene Immobilienfonds haben seit Anfang 2024 nach Angaben der Bundesbank, auf die sich die Financial Times beruft, fast 18 Mrd. Euro an Abflüssen verzeichnet. Einige kleinere Fonds haben in diesem Jahr bereits Rücknahmen vollständig ausgesetzt, andere verkaufen Immobilien unter Hochdruck, um Auszahlungen zu bedienen. Nach deutschem Recht müssen Anleger vor einer Rücknahme zwölf Monate Kündigungsfrist einhalten – eine Regel, die dem Management Zeit für den Verkauf schwer handelbarer Immobilien geben soll. Die Wirtschafts Woche berichtet, das Instrument der Aussetzung gelte seit April für alle offenen Fonds. Derselbe Bericht nennt Kenfo, der auch als einziger Staatsfonds Deutschlands gilt, als Käufer von Immobilien; er wolle mit der Zeit rund 1 Mrd. Euro in den Markt investieren.