Komisja Europejska proponuje przepisy pozwalające miastom ograniczać krótkoterminowy wynajem wakacyjny

Ramy Komisji Europejskiej

9 września 2026 r. Komisja Europejska wprowadziła ustawę o przystępnych cenach mieszkań (Affordable Housing Act), przedstawiając ujednolicone ramy dla gmin w zakresie regulacji krótkoterminowego wynajmu wakacyjnego. Propozycja ustanawia kryteria definiujące obszary pod presją mieszkaniową, wykorzystując relację cen nieruchomości do mediany lokalnych dochodów. Zgodnie z przepisami władze lokalne mogą wprowadzać ograniczenia lub zakazy dotyczące komercyjnego wynajmu wakacyjnego lokali niebędących głównym miejscem zamieszkania, o ile wykażą, że wynajem turystyczny pogorszył sytuację rynkową w ciągu ostatnich trzech lat. Wszelkie przyjęte limity gminne są ograniczone do pięciu lat i wymagają regularnych przeglądów. Wiceprzewodnicząca wykonawcza Komisji Europejskiej Teresa Ribera wyjaśniła cel inicjatywy podczas prezentacji w Brukseli.

Dajemy burmistrzom narzędzia do podejmowania uzasadnionych, koniecznych i proporcjonalnych działań.

Presja czynszowa w miastach i obciążenia kosztami

Dane Komisji wskazują, że ceny zakupu nieruchomości w Unii Europejskiej wzrosły o około 60% w ciągu ostatniej dekady, podczas gdy czynsze mieszkaniowe wzrosły o około 20%. Wzrost czynszów skoncentrował się głównie w metropoliach o wysokim popycie, rosnąc w ciągu tej samej dekady o 103% w Lizbonie, 75% w Madrycie i 59% w Berlinie. W centrum Madrytu na każde 100 nieruchomości dostępnych na rynku wynajmu długoterminowego przypada około 40 ofert wynajmu krótkoterminowego. Dane Eurostatu za 2025 r. pokazują, że 11,2% populacji w Niemczech wydawało ponad 40% dochodu rozporządzalnego na koszty mieszkaniowe, w porównaniu do średniej unijnej wynoszącej 7,7%. Dan Jørgensen, komisarz UE ds. energii i mieszkalnictwa, odniósł się do skali niedoborów w ośrodkach miejskich.

51 procent obywateli europejskich mieszkających w miastach uważa brak przystępnych cenowo mieszkań za poważny problem, jesteśmy w kryzysie mieszkaniowym, musimy działać.

Dotychczasowe środki gminne i wyzwania prawne

Miasta takie jak Barcelona, Lizbona, Amsterdam i Paryż wprowadziły już lokalne ograniczenia, aby ograniczyć platformy wakacyjne, takie jak Airbnb, Booking i Expedia. W Bawarii niemieckie gminy posiadają od 2007 r. uprawnienia prawne do ograniczania podnajmu mieszkań do ośmiu tygodni w roku kalendarzowym. W Madrycie przepisy miejskie zakazują wynajmu krótkoterminowego w budynkach mieszkalnych w centrum miasta, chyba że cały budynek jest przeznaczony na cele turystyczne, podczas gdy wynajem w dzielnicach zewnętrznych wymaga bezpośredniego dostępu z ulicy. Urząd miasta w Madrycie poinformował, że liczba aktywnych ofert wynajmu turystycznego spadła o 40% między sierpniem 2024 r. a majem 2026 r., do poziomu 13 431 mieszkań. W Paryżu lokalny sąd ukarał firmę nieruchomościową grzywną w wysokości 585 000 euro za nielegalną konwersję lokalu mieszkalnego pod Montmartre na kwatery dla odwiedzających.

Krytyka branży i ścieżka legislacyjna

Proponowana dyrektywa wymaga teraz formalnego zatwierdzenia przez Parlament Europejski i Radę Unii Europejskiej, zanim wejdzie w życie. Przedstawiciele branży i opozycyjni ustawodawcy wyrazili zastrzeżenia co do tego, czy celowanie w platformy krótkoterminowe rozwiązuje szersze deficyty podaży. Markus Ferber, niemiecki poseł do Parlamentu Europejskiego z ramienia CSU, argumentował, że inicjatywa uderza w niewłaściwe dźwignie regulacyjne.

Kluczowe pytanie brzmi, dlaczego buduje się zbyt mało i które europejskie akty prawne stoją na drodze do budowy.

Kai Warnecke, prezes niemieckiego stowarzyszenia właścicieli nieruchomości Haus & Grund, argumentował, że interwencja powinna mieć miejsce tylko tam, gdzie lokalnie udowodniono długoterminową presję rynkową, bez konieczności stosowania wytycznych na szczeblu europejskim. Według Federalnego Urzędu Statystycznego podróżni w Niemczech zarezerwowali w minionym roku 68,3 mln noclegów za pośrednictwem serwisów Booking, Airbnb i Expedia.