Kryzys mieszkaniowy w UE: włoskie badanie wskazuje 51 dzielnic w stanie poważnego zagrożenia

Rosnące ceny i progi regulacyjne w Europie

Presja na przystępność cenową mieszkań wzrosła w całej Unii Europejskiej. Eurostat odnotował w drugim kwartale 2026 r. roczny wzrost cen nieruchomości mieszkalnych o 4,7 proc. oraz czynszów o 3 proc. W skali całej wspólnoty 7,7 proc. obywateli przeznacza ponad 40 proc. dochodu rozporządzalnego na koszty mieszkaniowe, podczas gdy średnie ceny za metr kwadratowy wzrosły od 2013 r. o 60 proc. Mieszkalnictwo publiczne stanowi mniej niż 7 proc. całkowitych zasobów w UE, a liczba ofert krótkoterminowego wynajmu turystycznego podwoiła się między 2018 a 2024 r. W odpowiedzi Komisja Europejska przedstawiła 9 września 2026 r. ustawę o przystępnych cenach mieszkań (Affordable Housing Act), ustanawiającą kryteria identyfikacji obszarów doświadczających krytycznego stresu mieszkaniowego. Zgodnie z tymi ramami obszar uznaje się za krytyczny, jeśli zakup przeciętnego lokalu wymaga co najmniej ośmiu lat lokalnego dochodu na mieszkańca, pod warunkiem że wskaźnik ten wzrósł w ciągu ostatniej dekady. Automatyczne uznanie za obszar krytyczny następuje po osiągnięciu wskaźnika 10.

Napięcia rynkowe w ośrodkach miejskich Włoch

We Włoszech około 3 mln osób, co stanowi 5 proc. populacji kraju, zmaga się ze stresem mieszkaniowym, w którym koszty utrzymania pochłaniają ponad 40 proc. zarobków. Symulacja przeprowadzona przez Scenari Immobiliari, obejmująca 60 reprezentatywnych dzielnic w Mediolanie, Rzymie, Florencji, Wenecji i Neapolu, wykazała, że 51 dzielnic przekracza próg ośmiu lat dochodu wyznaczony przez Komisję Europejską, przy czym 31 z nich przekracza wartość 10. Wszystkie 12 analizowanych dzielnic we Florencji i Wenecji przekroczyło ten próg, na czele z Duomo-Signoria we Florencji (20) oraz Cannaregio w Wenecji (19,5). W Neapolu odnotowano 14,1 w dzielnicy San Carlo-Palazzo Reale, w Rzymie 13,9 w Trastevere, a w Mediolanie 10,3 w dzielnicy Duomo. W Mediolanie pięć z 12 badanych dzielnic przekroczyło limit, przy czym obszary peryferyjne, takie jak Bicocca, Santa Giulia i Cascina Merlata, przekroczyły osiem lat.

Ograniczenia podaży, puste domy i debata polityczna

Krajowe dane zebrane przez Federproprieta i Censis pokazują, że 8,5 mln domów, czyli 25,7 proc. wszystkich włoskich nieruchomości mieszkalnych, stoi pustych, w tym 1,5 mln nieruchomości nieposiadających przyłączy mediów. Badania CNA wskazują, że czynsze za mieszkania poniżej 70 metrów kwadratowych wzrosły w latach 2019–2025 o 20–50 proc., wyprzedzając wzrost płac pięciokrotnie. W głównych obszarach metropolitalnych średnie miesięczne czynsze osiągnęły 1800 euro w Mediolanie i 1300 euro we Florencji. Analiza SoloAffitti wykazała, że dostępne lokale na wynajem pozostają na rynku średnio przez 1,8 miesiąca, podczas gdy 86 proc. właścicieli wskazuje ryzyko nieopłacenia czynszu, a 62 proc. potencjalne postępowania eksmisyjne jako główne czynniki zniechęcające do wynajmu.

Dyrektor generalna SoloAffitti, Silvia Spronelli, wezwała do podjęcia działań w celu uruchomienia istniejących zasobów mieszkaniowych.

To, co dzieje się w Hiszpanii, powinno skłonić nas do interwencji, zanim napięcie mieszkaniowe we Włoszech osiągnie jeszcze bardziej krytyczny poziom. Problemem nie jest tylko to, ile mamy domów, ale ile z nich możemy faktycznie wprowadzić na rynek.

Dyskusje polityczne zaostrzyły się po tym, jak premier Hiszpanii Pedro Sánchez ogłosił przedterminowe wybory powszechne w następstwie demonstracji dotyczących mieszkalnictwa. W Rzymie włoski minister ds. europejskich Tommaso Foti odrzucił porównania do Hiszpanii, zauważając, że rząd przygotowuje środki budżetowe i nadchodzące kamienie milowe instytucjonalne, podczas gdy opozycyjni ustawodawcy ostrzegli, że 12 mln Włochów wynajmujących mieszkania znajduje się pod silną presją. Premier Włoch Giorgia Meloni potwierdziła, że rząd ocenia środki wsparcia mieszkalnictwa w ramach nadchodzącego budżetu.

Poseł opozycji Marco Grimaldi ostrzegł przed narastającymi trudnościami najemców w całym kraju.

W Hiszpanii kryzys mieszkaniowy stał się bombą społeczną, ale Włochy nie pozostają daleko w tyle. Wciąż mówimy o kraju właścicieli domów, ale 12 milionów ludzi, czyli 20 proc. populacji, mieszka w wynajmowanych lokalach.