DWS ogranicza wypłaty z funduszu nieruchomości Grundbesitz Europa do 10% wnioskowanej kwoty

Ograniczenie wchodzi w życie w tym tygodniu

DWS, spółka zarządzająca aktywami Deutsche Banku, wprowadziła ograniczenia wykupu jednostek w Grundbesitz Europa, największym z trzech otwartych funduszy nieruchomości tej firmy. Restrykcje wchodzą w życie we wtorek, 27 października 2026 r. Zlecenia wykupu przypadające na ten dzień zostaną zrealizowane w całości. Od środy, 28 października, inwestorzy otrzymają jedynie 10% wnioskowanej kwoty, a pozostała, niezrealizowana część zlecenia wygasa. DWS poinformowało, że może dostosować ten wskaźnik lub całkowicie znieść ograniczenie w zależności od płynności funduszu. Środek ten został tymczasowo wprowadzony na 12 miesięcy, co stanowi ustawowe maksimum.

Christian Bäcker, dyrektor zarządzający DWS Grundbesitz, przyznał, że decyzja ta może być trudna dla inwestorów.

„Zdajemy sobie sprawę, że decyzja o uruchomieniu ograniczeń wykupu może spowodować trudności finansowe dla inwestorów. Ubolewamy z tego powodu.”

Bäcker argumentował, że restrykcje dadzą zarządzającym czas na wygenerowanie płynności poprzez uporządkowaną sprzedaż aktywów i ewentualne ponowne osiągnięcie rozsądnych stóp zwrotu w przyszłości.

Przyczyny obecnej sytuacji funduszu

Fundusz zarządza aktywami o wartości około 4 mld euro, jednak środki te są zamrożone w nieruchomościach, które trudno szybko sprzedać. Aby sprostać żądaniom wykupu, DWS sprzedało w roku obrotowym 2025/26 jedenaście nieruchomości za około 767 mln euro, w tym starsze biurowce i budynki wymagające znacznych nakładów inwestycyjnych. Zadłużenie również zbliża się do limitu, osiągając wskaźnik 29,7% przy dopuszczalnym maksimum 30%. Wskaźnik obłożenia wynosi 91,4%, a pustostany koncentrują się w sektorze biurowym. „Financial Times” podaje, że od stycznia fundusz stracił ponad 10% wartości aktywów netto, podczas gdy „Wirtschafts Woche” szacuje stratę na około 10%. Na giełdzie w Stuttgarcie jednostki funduszu wyceniane są na mniej więcej połowę ich oficjalnej wartości wykupu.

Trudny wybór dla inwestorów

Inwestorzy, którzy nie chcą czekać, mogą sprzedać swoje jednostki na giełdzie, ale tylko z dużym dyskontem. Ci, którzy pozostaną, muszą dłużej czekać na swoje pieniądze. Zgodnie z nowymi zasadami, niezrealizowana część wniosku o wykup nie jest wypłacana automatycznie w późniejszym terminie. Inwestorzy chcący odzyskać pozostałe środki muszą złożyć nowy wniosek o wykup i ponownie czekać 12 miesięcy. „Wirtschafts Woche” podaje przykład inwestora, który wnioskował o 100 000 euro, a otrzymał 10 000 euro. DWS deklaruje, że zarządzający portfelem będą kontynuować sprzedaż nieruchomości, aby poprawić wskaźnik płynności, spłacić kredyty i z czasem ponownie podnieść wskaźnik wypłat.

Presja na niemieckie fundusze nieruchomości

Niemieckie otwarte fundusze nieruchomości od początku 2024 r. odnotowały odpływ kapitału na poziomie prawie 18 mld euro, wynika z danych Bundesbanku cytowanych przez „Financial Times”. Niektóre mniejsze fundusze całkowicie zawiesiły w tym roku wykupy, podczas gdy inne spieszą się ze sprzedażą nieruchomości, aby zaspokoić żądania wypłat. Zgodnie z niemieckim prawem inwestorzy muszą złożyć wniosek o wykup z 12-miesięcznym wyprzedzeniem. Zasada ta ma dać zarządzającym czas na sprzedaż mniej płynnych nieruchomości. „Wirtschafts Woche” donosi, że mechanizm ograniczający ma zastosowanie do wszystkich otwartych funduszy od kwietnia. Ten sam raport wskazuje, że Kenfo, uznawany za jedyny państwowy fundusz w Niemczech, kupuje nieruchomości i planuje zainwestować na rynku około 1 mld euro w dłuższym terminie.