Les loyers demandés en Allemagne augmentent de 1,2 % au troisième trimestre, la plus forte hausse depuis début 2025

La plus forte hausse trimestrielle depuis début 2025

Les loyers demandés pour les logements nouvellement mis en location en Allemagne ont augmenté de 1,2 % au troisième trimestre 2026 par rapport au trimestre précédent, hors inflation, rapporte l'Institut de Kiel pour l'économie mondiale (IfW). Il s'agit de la plus forte hausse trimestrielle depuis début 2025, après une progression nominale de 0,8 % au deuxième trimestre. Sur un an, les loyers ont augmenté de 3,7 %. L'indice des loyers Greix de l'institut couvre 37 villes et régions, dont les 30 les plus peuplées, et s'appuie sur des données de marché immobilier issues de plus de 100 sources.

L'expert de l'IfW Jonas Zdrzalek estime que la tendance repart à la hausse.

Après deux trimestres où le taux annuel a oscillé autour de la barre des trois pour cent, la dynamique des prix des loyers repart légèrement à la hausse.

Berlin et Düsseldorf en tête des grandes villes

Parmi les huit plus grandes villes, Berlin a enregistré la plus forte hausse trimestrielle, à 2,1 %, suivie de Düsseldorf à 2,0 %. Munich a progressé de 1,3 %, tandis que Francfort-sur-le-Main et Stuttgart ont chacune augmenté de 1,1 %. Cologne a stagné sur le trimestre. Hors des huit plus grandes villes, Hamm et Mannheim (2,3 % chacune), Bochum (2,2 %) et Nuremberg (1,9 %) affichent les plus fortes hausses, tandis que Wiesbaden (moins 0,8 %), Bonn et Mönchengladbach (moins 0,4 % chacune) ont reculé, ce que l'institut qualifie d'exception.

Sur un an, Hambourg arrive en tête des huit plus grandes villes avec une hausse de 6,7 % des loyers demandés, suivie de Düsseldorf et Cologne à 5,4 % chacune et de Munich à 4,8 %. Berlin n'était que 1,4 % au-dessus de son niveau de l'année précédente, et au premier semestre 2026, ses loyers étaient même inférieurs à ceux de l'année précédente. Bochum (6,3 %), Augsbourg (5,6 %) et Mannheim (5 %) ont enregistré les plus fortes hausses annuelles hors des plus grandes villes. Les raisons de ces différences régionales n'ont pas été précisées.

Les logements anciens devancent les constructions neuves

Les logements anciens, c'est-à-dire les logements déjà occupés, généralement moins chers que les constructions neuves, ont tiré la hausse trimestrielle, avec 1,2 % contre 0,6 % pour les loyers des constructions neuves. L'institut suggère que des prix élevés signifient qu'un groupe plus restreint de ménages peut se permettre une construction neuve. Les données montrent que les logements neufs dans les plus grandes villes restent en annonce en moyenne 14 jours de plus que les logements anciens. L'analyse des chiffres annuels du Handelsblatt établit les logements anciens à 3,7 % et les constructions neuves à 3,3 % sur l'année.

Niveaux de prix et débat sur la propriété

Munich reste la ville la plus chère de l'indice, avec un loyer froid moyen de 23,70 euros par mètre carré, suivie de Francfort-sur-le-Main à 17,90 euros, Hambourg à 16,50 euros et Leipzig à 10,40 euros. Chemnitz est la ville la moins chère de l'indice à 6,30 euros. Le Handelsblatt a calculé qu'un appartement de 80 mètres carrés à Munich coûterait 1 896 euros par mois à ce loyer moyen.

La ministre fédérale de la Justice Stefanie Hubig (SPD) veut faire avancer rapidement au sein de la coalition son projet de loi pour une meilleure protection des locataires. Die Linke, arrivée en tête à l'élection de la Chambre des députés de Berlin, veut socialiser les grandes sociétés immobilières privées. Vonovia et sa filiale Deutsche Wohnen détiennent ensemble environ 138 000 logements à Berlin et dans les environs.

Prix d'achat et perspectives

Les données des annonces de Value AG, traitées par Empirica Regio, situent le prix moyen des constructions neuves à l'échelle nationale à 5 230 euros par mètre carré, en hausse de 1,1 % par rapport au deuxième trimestre 2026. Starnberg a enregistré la plus forte hausse annuelle parmi les districts les plus chers, à 7,8 %, et Garmisch-Partenkirchen a détrôné Munich comme région la plus chère. Les prix des logements anciens ont augmenté de 6,6 % sur un an dans toute l'Allemagne. Tobias Just, professeur d'économie immobilière à l'université de Ratisbonne, relie cet écart à la solvabilité.

Lorsque les prix des logements anciens augmentent plus vite que ceux des constructions neuves, c'est souvent le signe que des problèmes de solvabilité poussent les acheteurs du segment du neuf vers celui de l'ancien.

Reiner Braun, directeur général d'Empirica AG, s'attend à un ralentissement des prix des logements anciens dans les prochains mois, la hausse des coûts d'emprunt réduisant le vivier d'acheteurs.

Les prix des logements anciens pourraient bientôt se détendre, car les acheteurs se retirent.