Les prix de l'immobilier allemand stagnent au 3e trimestre, les loyers grimpent de 3,5 % et les bureaux reculent de 3,9 %

Prix résidentiels stables, bureaux en recul

L'indice du Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp), publié le mardi 10 novembre 2026, montre que les prix de l'immobilier allemand n'ont progressé que de 0,2 % au troisième trimestre par rapport à un an plus tôt. Rapportés au printemps, les prix ont en réalité reculé de 0,2 %. Les segments ont évolué en sens opposés : le résidentiel a gagné 1,0 % sur un an, porté par les logements occupés par leurs propriétaires (+1,4 %), tandis que les prix des bureaux ont reculé de 3,9 %. Les prix de l'immobilier commercial de détail sont restés stables sur la même période.

Indice global de l'immobilier0,2%

Prix de l'immobilier résidentiel1%

Logements occupés par leurs propriétaires1,4%

Prix de l'immobilier de bureaux-3,9%

Nouveaux contrats de location3,5%

Indice global de l'immobilier

0.2 %

Prix de l'immobilier résidentiel

1 %

Logements occupés par leurs propriétaires

1.4 %

Prix de l'immobilier de bureaux

-3.9 %

Nouveaux contrats de location

3.5 %

Données tirées du texte de l’article

Le directeur général du vdp, Jens Tolckmitt, rattache la chute des bureaux à un environnement difficile, citant la hausse des coûts de financement, la faible activité économique et le développement du travail à domicile comme principaux freins à la demande. Pour le logement, il invoque la persistance d'une demande excédentaire, qui soutient les prix.

« Les prix de l'immobilier résidentiel sont soutenus par la demande excédentaire persistante de logements. »

Les loyers progressent plus vite que les prix d'achat

Les loyers des nouveaux contrats de location ont augmenté de 3,5 % sur un an au troisième trimestre, contre 3,2 % enregistrés par le vdp au deuxième trimestre. Cet écart entre loyers et prix d'achat reflète la pénurie de logements disponibles, en particulier dans les zones urbaines économiquement dynamiques où la demande dépasse nettement l'offre. Selon les experts, la hausse des coûts de financement complique la construction et l'achat, si bien que de nombreux ménages qui souhaitaient acheter restent plus longtemps sur le marché locatif. La concurrence pour chaque logement disponible s'en trouve renforcée. Les chiffres ne portent que sur les nouveaux contrats : les locataires en place ne sont donc pas directement concernés par ces hausses.

Hambourg en tête, Stuttgart à la traîne

Dans les sept métropoles couvertes (Berlin, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Cologne, Munich et Stuttgart), les loyers des nouveaux contrats ont augmenté de 3 % en moyenne, sous la moyenne nationale. Hambourg arrive en tête avec 4,1 %, tandis que Stuttgart enregistre la plus faible hausse, à 1,4 %. Les prix résidentiels suivent une autre logique : Hambourg progresse de 2,4 % sur un an, Francfort de 1,6 % et Cologne de 1,4 %, tandis que Stuttgart affiche de légers reculs. Par rapport au deuxième trimestre, les prix ont légèrement baissé dans les sept métropoles comme à l'échelle du pays.

Hambourg2,4%

Francfort1,6%

Cologne1,4%

Hambourg

2.4 %

Francfort

1.6 %

Cologne

1.4 %

Données tirées du texte de l’article

Coûts de financement et débat politique

Les taux des crédits immobiliers sur dix ans ont dépassé la barre des 4 %, ce qui pèse sur les acheteurs comme sur les constructeurs. Jens Tolckmitt salue les projets du gouvernement fédéral, notamment le Bau-Turbo et le Gebäudetyp E, destinés à rendre la construction plus rapide et moins chère. Il critique vivement les propositions discutées lors des négociations de coalition à Berlin entre Die Linke, les Verts et le SPD en vue de socialiser le parc de logements, qu'il juge extrêmement nuisibles. Selon lui, le débat à lui seul freine déjà l'investissement et le financement immobilier. Les estimations chiffrent à plus d'un million d'appartements le déficit de logements en Allemagne.

« L'Allemagne a besoin de plus de logements, de conditions de financement fiables et de sécurité pour les investissements, pas d'expérimentations idéologiques aux dépens des personnes en recherche de logement. »