Espagne : le gouvernement impose des prorogations de bail de deux ans

Le ministère espagnol des Droits sociaux, de la Consommation et de l’Agenda 2030 a envoyé lundi des courriers formels à 13 grandes sociétés immobilières et fonds d’investissement, leur ordonnant d’accepter des prorogations obligatoires de deux ans sur les contrats de location expirant entre le 22 mars 2026 et le 31 décembre 2027, si les locataires en font la demande. Le ministère, dirigé par Pablo Bustinduy, a indiqué que ces 13 entités gèrent ensemble plus de 100 000 logements dans toute l’Espagne. La mesure découle du Décret-loi royal 8/2026, approuvé le 20 mars 2026 dans le cadre du plan de réponse économique du gouvernement à la guerre en Iran. Parmi les sociétés notifiées figurent des véhicules liés à Blackstone — en particulier Testa Homes et Fidere — ainsi que CaixaBank et Nestar, détenue par CBRE Investment Management.

Les hausses de loyer plafonnées à 2 % dans le nouveau dispositif d’urgence En vertu du décret, les locataires dont le contrat de résidence principale arrive à échéance dans la période concernée peuvent demander une prorogation extraordinaire par périodes annuelles, pour une durée maximale de deux ans supplémentaires, et les bailleurs sont légalement tenus de l’accepter. Les augmentations de loyer pendant cette période sont plafonnées à 2 %, une disposition que Bustinduy a décrite comme particulièrement importante au vu des pressions inflationnistes liées au conflit. La direction générale de la Consommation a demandé aux 13 entités d’adapter immédiatement leurs procédures internes afin de garantir le respect de la règle. La lettre précise que la prorogation conserve toutes les conditions contractuelles existantes, ce qui signifie que ni le loyer ni les autres clauses ne peuvent être modifiés au-delà du plafond de 2 %. Une exception s’applique lorsque le bailleur et le locataire conviennent volontairement d’un renouvellement à un loyer inférieur à celui prévu par le contrat en cours. „La règle en vigueur au titre de ce décret-loi implique la prorogation obligatoire de tous les contrats de location qui arrivent à échéance cette année et en 2027, ainsi que le plafonnement des hausses de loyer à 2 % — c’est-à-dire qu’elles ne peuvent pas être relevées de plus de 2 %, ce qui, dans le contexte de l’inflation résultant de la guerre illégale en Iran, est très important.” — Pablo Bustinduy via LaSexta Bustinduy a aussi exhorté les locataires à informer les bailleurs par burofax ou lettre recommandée afin d’invoquer formellement ce droit à prorogation.

L’opposition de Junts menace la survie du décret au Congrès L’avenir parlementaire du décret reste incertain. Le texte doit être ratifié par le Congrès des députés dans un délai d’environ un mois après sa présentation, et le parti Junts a annoncé qu’il voterait contre la mesure, laissant au gouvernement une majorité non garantie. Plusieurs sources ont estimé que la ratification du décret pourrait échouer. La stratégie du gouvernement consiste toutefois à encourager le plus grand nombre possible de locataires à demander formellement des prorogations avant le vote au Congrès, car les prorogations déjà accordées resteraient valables même si le décret était ensuite rejeté. Selon La Razón, seules les demandes de prorogation déposées entre le 22 mars 2026 et la date de publication d’un éventuel avis de non-ratification dans le Bulletin officiel de l’État seraient maintenues dans ce scénario. Bustinduy s’est dit convaincu que le gouvernement finirait par l’emporter lors du vote. „Je suis convaincu, absolument convaincu, que nous allons gagner le vote.” — Pablo Bustinduy via LaSexta

Les ministres de Sumar ont poussé pour l’inclusion de la mesure L’adoption du décret par le Conseil des ministres n’a pas été simple. Selon eldiario.es, les ministres de Sumar ont conditionné le début d’une réunion extraordinaire du Conseil des ministres à l’inclusion de la mesure sur la prorogation des baux, qui a finalement été séparée d’un décret fiscal anti-crise plus large — déjà ratifié par le Congrès — et placée dans une réglementation distincte, encore en attente d’approbation parlementaire. La deuxième vice-présidente du gouvernement et ministre du Travail, Yolanda Díaz, a publiquement soutenu la mesure et encouragé les locataires éligibles à demander sans délai une prorogation. Bustinduy a présenté l’obligation dans des termes très fermes, estimant que, sans ce plafond, les locataires pourraient faire face à des hausses de loyer de 40, 50 ou 60 %, ou être contraints de quitter leur logement. „Personne ne comprendrait qu’on vote contre quelque chose d’extrêmement simple : que les propriétaires, y compris les grands propriétaires, continuent à percevoir leurs loyers avec une normalité totale, actualisés de 2 %, et que des millions de personnes ne se retrouvent pas face au dilemme d’une hausse de leur loyer de 40, 50 ou 60 % et d’une expulsion à la rue.” — Pablo Bustinduy via LaSexta Le ministère a indiqué que la mesure protège plus de 2 millions de locataires dans toute l’Espagne. L’Espagne fait face depuis plusieurs années à une pression persistante sur son marché locatif, l’accessibilité au logement étant devenue un enjeu politique central. Le gouvernement a engagé une série d’interventions, notamment des plafonds sur les locations saisonnières et des restrictions sur les locations touristiques. En janvier 2026, l’Espagne a renforcé encore les règles locatives avec des plafonds sur les loyers des chambres et des restrictions sur les locations saisonnières. Un plan de Barcelone visant à interdire les locations d’appartements touristiques d’ici à 2028 a été confirmé par une haute juridiction espagnole en mars 2025.

Décret-loi royal 8/2026 — principales modifications du régime locatif: Droit à la prorogation du contrat (before: Aucune prorogation extraordinaire n’était prévue à l’échéance du contrat, after: Les locataires peuvent demander jusqu’à 2 années supplémentaires par renouvellements annuels); Plafond annuel de hausse du loyer (before: Aucun plafond d’urgence n’était en vigueur, after: Les augmentations sont plafonnées à 2 % pendant la période de prorogation extraordinaire); Obligation du bailleur (before: Le bailleur pouvait refuser le renouvellement à l’échéance du contrat, after: Le bailleur doit obligatoirement accepter la demande de prorogation du locataire)