Spanische Immobilienpreise steigen um 14,7 % – Hypothekenbelastung in Madrid über 65 %

Landesweite Preissteigerungen und regionale Unterschiede

Die Preise für neue und gebrauchte Wohnimmobilien in Spanien stiegen im dritten Quartal 2026 um 14,7 % im Jahresvergleich, wie aus einem Bericht des Bewertungsunternehmens Tinsa hervorgeht. Im Quartalsvergleich legten die Preise um 2,8 % zu, was eine leichte Abschwächung gegenüber dem im zweiten Quartal verzeichneten Jahreswachstum von 15,5 % bedeutet. Das regionale Preiswachstum fiel landesweit sehr unterschiedlich aus: An der Spitze stand die Valencianische Gemeinschaft mit einem Anstieg von 21,9 %, gefolgt von Kastilien-La Mancha mit 20,5 %, Kantabrien mit 18,7 % und dem Baskenland mit 15,2 %. Auf Quartalsbasis verzeichnete die Valencianische Gemeinschaft mit 5,6 % ebenfalls den höchsten Anstieg, vor Kantabrien mit 4,9 % und dem Baskenland mit 4,4 %, während Madrid, Katalonien und Asturien ein Quartalswachstum von 0,9 % verzeichneten.

Unterschiede auf lokaler Ebene und andalusische Zahlen

Über die Provinzhauptstädte hinweg reichten die jährlichen Preisveränderungen von 1,0 % bis 22,9 %, wobei 39 Provinzhauptstädte Zuwächse von mehr als 10 % verzeichneten. Sechzehn Hauptstädte erreichten oder übertrafen ihre nominalen Höchststände aus der Immobilienblase von 2007–2008. In Andalusien stiegen die Immobilienpreise um 10,8 % im Jahresvergleich auf durchschnittlich 1.789 Euro pro Quadratmeter. Málaga führte die andalusischen Hauptstädte mit einem Plus von 13,8 % an, gefolgt von Huelva mit 13,0 %, Sevilla mit 12,9 %, Granada mit 10,5 %, Córdoba mit 9,0 % (bei 1.819 Euro pro Quadratmeter), Jaén mit 8,9 %, Almería mit 4,9 % und Cádiz mit 1,0 %. Gemeinden, die keine Hauptstadt sind, aber in der Nähe großer Beschäftigungs- und Touristenzentren liegen, verzeichneten noch steilere Jahreszuwächse, angeführt von Torrejón de Ardoz mit 30,0 %, Sagunt mit 25,7 %, Viladecans mit 24,8 % und Orihuela mit 22,4 %.

Belastung der Haushalte durch Hypotheken und Bezahlbarkeit

Der finanzielle Aufwand für die Bedienung einer Hypothek übersteigt in großen Ballungszentren die offiziellen Empfehlungen. Offizielle Richtlinien empfehlen, dass die Wohnkosten 35 % des Haushaltseinkommens nicht überschreiten sollten, doch der Landesdurchschnitt erreichte im dritten Quartal 2026 36,9 %. In Madrid erfordern Hypothekenzahlungen mehr als 65 % des durchschnittlichen Jahresgehalts, dicht gefolgt von Barcelona mit 64,1 %. In Málaga wenden Haushalte 54,5 % ihres Einkommens für Hypothekenzahlungen auf, in Cádiz sind es 50,5 %, in Valencia 46,9 %, in Sevilla 46,6 %, in Granada 40,0 % und in Saragossa 36,7 %. Cristina Arias, Leiterin der Forschungsabteilung bei Tinsa, beschrieb die wachsende regionale Kluft bei der Bezahlbarkeit:

In den wichtigsten Beschäftigungszentren und Touristenzentren hat die Schwierigkeit, Zugang zu Wohnraum zu erhalten, über mehrere Perioden hinweg kritische Werte erreicht und übersteigt in einigen Fällen 50 % des verfügbaren Einkommens eines durchschnittlichen Haushalts.

Strukturelle Ursachen und Wohnungsdefizit

Die Kluft zwischen Löhnen und Immobilienwerten hat sich im vergangenen Jahrzehnt vergrößert. Daten des Nationalen Statistikinstituts (INE) zeigen, dass die spanischen Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren um 80 % gestiegen sind, während die Durchschnittsgehälter um 30 % zulegten. Tinsa führte den anhaltenden Aufwärtsdruck auf die Preise auf anhaltende Angebotsengpässe, hohe Baukosten und eine Inflation zurück, die höhere Zinssätze stützt. Ein anhaltendes Defizit beim Neubau von Wohnungen schränkt das verfügbare Angebot im ganzen Land weiter ein. Die Vizegouverneurin der Bank von Spanien, Soledad Núñez, schätzte, dass das kumulierte Wohnungsdefizit bis 2028 eine Million Einheiten erreichen wird.