Indeks baniek nieruchomości UBS: Zurych i Tokio z najwyższym ryzykiem na świecie

Globalne rankingi i metodologia

Dwunasta edycja indeksu UBS Global Real Estate Bubble Index oceniła rynki nieruchomości mieszkaniowych w 23 obszarach metropolitalnych na całym świecie. Analiza bada odchylenia między cenami zakupu nieruchomości, stopami zwrotu z wynajmu, dochodami gospodarstw domowych, produkcją gospodarczą, wolumenem budownictwa oraz poziomem zadłużenia gospodarstw domowych. Według badania ogólne ryzyko bańki na świecie pozostało w ujęciu rocznym niemal bez zmian, jednak poważne nierównowagi skoncentrowały się na konkretnych rynkach. Zurych zajął pierwsze miejsce na świecie z wynikiem 1,69 punktu, wyprzedzając Tokio (1,54 punktu), co czyni je jedynymi dwoma miastami w kategorii najwyższego ryzyka. Miami, które w dwóch poprzednich edycjach zajmowało najwyższą pozycję, spadło do poziomu podwyższonego ryzyka, podobnie jak Genewa, Dubaj, Seul i Lizbona.

Przegrzanie rynku w Zurychu i wskaźniki przystępności

W Zurychu realne ceny nieruchomości mieszkaniowych wzrosły w ciągu ostatniego roku o 4,6%, podczas gdy realne stawki czynszów nieznacznie spadły. W ciągu ostatnich dwóch dekad ceny mieszkań w szwajcarskim centrum finansowym, po uwzględnieniu inflacji, wzrosły o prawie 140%, znacznie wyprzedzając 40-procentowy wzrost czynszów i 30-procentowy wzrost dochodów. Zakup standardowego mieszkania w Zurychu wymaga obecnie około 46 lat płacenia czynszu, co stanowi najwyższy wskaźnik ceny do czynszu wśród wszystkich 23 analizowanych miast, przed Genewą (40 lat). Silny popyt ze strony wysoko zarabiających specjalistów z branży oprogramowania i sztucznej inteligencji, w połączeniu ze wskaźnikiem pustostanów na poziomie 0,11%, utrzymuje niską podaż. Ograniczenia przystępności oznaczają, że zakup 60-metrowego mieszkania w pobliżu centrum wymaga od wykwalifikowanego specjalisty około ośmiu lat dochodów, w porównaniu do 15 lat w Hongkongu.

Pomimo obecnych wycen, nieruchomości mieszkaniowe prawdopodobnie nadal będą zapewniać ochronę przed inflacją w większości miast w średnim terminie.

Korekty w centrach niemieckich i europejskich

Niemieckie rynki metropolitalne doświadczyły znaczących korekt cen po podwyżkach stóp procentowych przez banki centralne. Frankfurt i Monachium, które w 2022 roku znajdowały się wśród miast o najwyższym ryzyku na świecie, spadły do kategorii umiarkowanego ryzyka, obok Amsterdamu, Madrytu i Mediolanu. Ceny zakupu po uwzględnieniu inflacji w obu niemieckich miastach są o 25% niższe od szczytowych poziomów z lat 2021 i 2022. Frankfurt odnotował w 2025 roku spadek cen o 3%, choć wysokie koszty kredytowania i wydatki budowlane nadal ograniczają nowe inwestycje, pomimo silnego popytu na wynajem wynikającego z migracji i mniejszej liczby osób w gospodarstwach domowych.

Po uwzględnieniu inflacji ceny są o 25 procent niższe od szczytowych poziomów z lat 2021 i 2022.

Niemiecki rynek nieruchomości mieszkaniowych zredukował znaczną część przewartościowań z fazy niskich stóp procentowych.

Zmiany w poziomach ryzyka i globalne obciążenia finansowe

Indeks z 2026 roku odnotował najsilniejszy wzrost nierównowagi rynkowej w Lizbonie i Seulu, przy czym dodatkowe wzrosty ryzyka zmierzono w Mediolanie, Hongkongu, Madrycie i Dubaju. Z kolei najniższe ryzyko bańki na świecie odnotowano w Paryżu, Londynie, Nowym Jorku, San Francisco i Sao Paulo. Wysokie stopy procentowe zwiększyły koszty utrzymania na całym świecie, a raty kredytów hipotecznych i koszty utrzymania 60-metrowej nieruchomości pochłaniają ponad 40% dochodu brutto najlepiej zarabiających w większości miast. UBS ustalił również, że w ciągu ostatnich pięciu lat posiadanie domu nie zapewniało skutecznej ochrony przed inflacją w ponad połowie badanych miast, a rynki znajdujące się w kategorii najwyższego ryzyka w 2021 roku doświadczyły późniejszych realnych spadków cen średnio o około 15%.