Ceny mieszkań w Hiszpanii wzrosły o 14,7%, a obciążenie kredytowe w Madrycie przekracza 65%

Krajowy wzrost cen i zróżnicowanie regionalne

Ceny nowych i używanych domów w Hiszpanii wzrosły o 14,7% rok do roku w trzecim kwartale 2026 r. (według raportu firmy wycenowej Tinsa). W ujęciu kwartalnym ceny wzrosły o 2,8%, co oznacza nieznaczne wyhamowanie w porównaniu z 15,5% wzrostem rocznym odnotowanym w drugim kwartale. Regionalny wzrost cen był zróżnicowany. Na czele znalazła się Wspólnota Walencka ze wzrostem o 21,9%, następnie Kastylia-La Mancha (20,5%), Kantabria (18,7%) oraz Kraj Basków (15,2%). W ujęciu kwartalnym Wspólnota Walencka również odnotowała najwyższy wzrost (5,6%), wyprzedzając Kantabrię (4,9%) i Kraj Basków (4,4%), podczas gdy Madryt, Katalonia i Asturia odnotowały wzrost o 0,9%.

Lokalne dysproporcje rynkowe i dane z Andaluzji

W stolicach prowincji roczne zmiany cen wahały się od 1,0% do 22,9%, przy czym 39 stolic odnotowało wzrosty powyżej 10%. Szesnaście miast osiągnęło lub przekroczyło swoje nominalne poziomy szczytowe z bańki nieruchomościowej lat 2007–2008. W Andaluzji ceny mieszkań wzrosły o 10,8% rok do roku, osiągając średnio 1789 euro za metr kwadratowy. Malaga przewodziła andaluzyjskim stolicom ze wzrostem o 13,8%, za nią uplasowały się Huelva (13,0%), Sewilla (12,9%), Grenada (10,5%), Kordoba (9,0% – 1819 euro za metr kwadratowy), Jaén (8,9%), Almería (4,9%) oraz Kadyks (1,0%). Gminy niebędące stolicami, położone w pobliżu dużych ośrodków zatrudnienia i turystyki, odnotowały jeszcze wyższe wzrosty roczne, na czele z Torrejón de Ardoz (30,0%), Sagunt (25,7%), Viladecans (24,8%) oraz Orihuelą (22,4%).

Obciążenie kredytowe gospodarstw domowych i trudności z dostępnością

Finansowy wysiłek wymagany do obsługi kredytu hipotecznego przekracza oficjalne zalecenia w dużych ośrodkach miejskich. Oficjalne wytyczne zalecają, aby wydatki na mieszkanie nie przekraczały 35% dochodu gospodarstwa domowego, jednak średnia krajowa osiągnęła 36,9% w trzecim kwartale 2026 r. W Madrycie raty kredytów wymagają ponad 65% średniego rocznego wynagrodzenia, a w Barcelonie 64,1%. W Maladze gospodarstwa domowe przeznaczają 54,5% dochodu na spłatę kredytu, w Kadyksie 50,5%, w Walencji 46,9%, w Sewilli 46,6%, w Grenadzie 40,0%, a w Saragossie 36,7%. Cristina Arias, dyrektor działu badań w Tinsa, opisała rosnącą przepaść w dostępności mieszkań:

W głównych ośrodkach zatrudnienia i punktach turystycznych trudność w dostępie do mieszkań osiągnęła krytyczny poziom i w niektórych przypadkach przekracza 50% rozporządzalnego dochodu przeciętnego gospodarstwa domowego.

Czynniki strukturalne i deficyt mieszkaniowy

Luka między płacami a wartością nieruchomości powiększyła się w ciągu ostatniej dekady. Dane Narodowego Instytutu Statystycznego (INE) pokazują, że ceny domów w Hiszpanii wzrosły o 80% w ciągu ostatnich dziesięciu lat, podczas gdy średnie wynagrodzenia wzrosły o 30%. Tinsa przypisuje presję na wzrost cen utrzymującym się niedoborom podaży, wysokim kosztom budowy oraz inflacji, która podtrzymuje wyższe stopy procentowe. Długotrwały deficyt w budownictwie mieszkaniowym ogranicza dostępną podaż w całym kraju. Zastępca gubernatora Banku Hiszpanii, Soledad Núñez, oszacowała, że skumulowany deficyt mieszkaniowy osiągnie milion jednostek do 2028 r.