Sprzedaż domów w Hiszpanii spada o 11,2% w I kwartale 2026 r., gdy rekordowy 2025 wygasa, a koszty kredytów hipotecznych rosną
Po rekordowym 2025 r. hiszpański rynek nieruchomości szybko się ochładza. Transakcje spadły o 11,2% w pierwszym kwartale do 163 322, co jest najniższym wynikiem dla I kwartału od 2024 r., ponieważ rosnące koszty finansowania i ograniczona podaż wypierają kupujących.
Hiszpański rynek mieszkaniowy rozpoczął 2026 r. ostrym spadkiem liczby transakcji, jak wykazały w czwartek dane państwowe. Według Ministerstwa Mieszkalnictwa i Agendy Miejskiej sprzedaż domów wyniosła łącznie 163 322 w okresie od stycznia do marca, co oznacza spadek o 11,2% w porównaniu z tym samym okresem 2025 r. i jest najsłabszym pierwszym kwartałem od 2024 r. Ostatni raz I kwartał był niższy dwa lata temu, kiedy zarejestrowano 160 441 sprzedaży.
Ostra korekta po rekordowym roku
Spowolnienie następuje po wyjątkowo silnym 2025 r., kiedy zmieniło właściciela 752 098 domów – co oznacza wzrost o 5% w porównaniu z 2024 r. i jest najwyższą roczną liczbą od czasu boomu sprzed kryzysu w 2007 r. Jednak wzrost już tracił impet. Czwarty kwartał 2025 r. odnotował najmniejszy roczny wzrost w ciągu roku, a styczeń 2026 r. jest piątym miesiącem spadków w rejestrach notarialnych. Wycofanie po tak rekordowych wolumenach było do przewidzenia, a dane za I kwartał potwierdzają oczekiwane ochłodzenie.
- I kw. 2024
- 160441
- I kw. 2025
- 184040
- I kw. 2026
- 163322
Spadek kwartalny jest jeszcze bardziej wyraźny w porównaniu z ostatnimi trzema miesiącami 2025 r., kiedy zarejestrowano 200 250 transakcji. W stosunku do tej podstawy pierwszy kwartał oznacza odwrócenie o 18,4%. Chociaż porównania z końcowym okresem roku są zawsze ostre, skala podkreśla, jak szybko cykl się odwraca.
Narastające przeszkody: stopy procentowe, podaż i przystępność cenowa
Źródła ministerialne wskazują na klimat międzynarodowy, który podniósł koszty kredytów hipotecznych.
Oczekuje się, że EBC potwierdzi dzisiaj kolejną podwyżkę stóp procentowych, co pogłębiłoby presję finansową.Spadek wynika prawdopodobnie z kontekstu międzynarodowego, który spowodował między innymi wzrost kosztów kredytów hipotecznych.
Problemem jest również podaż.
Ceny są wciąż wysokie, a Bermúdez, zastępca dyrektora sieci nieruchomości Donpiso, twierdzi, że rynek uderza w ścianę przystępności cenowej:Kolejnym czynnikiem powodującym ten spadek jest brak podaży; dostosowanie jest szczególnie widoczne na najbardziej obciążonych rynkach.
Przychodzi moment, gdy ceny zderzają się z płacami, a te dostosowania są rozumiane w tym kontekście.
Mieszkania używane a nowe, chronione a wolne
Korekta jest szeroka. Mieszkania z rynku wolnego – stanowiące zdecydowaną większość – odnotowały 159 317 sprzedaży, co oznacza spadek o 11% w ujęciu rocznym. Mieszkania chronione, znacznie mniejszy segment, odnotowały spadek transakcji o 20,4% do zaledwie 4005.
W kategorii rynku wolnego sprzedaż mieszkań z drugiej ręki spadła o 10,9% do 146 292, podczas gdy sprzedaż nowych domów spadła o 12,2% do 13 025. Bardziej stromy spadek w przypadku nowych domów częściowo odzwierciedla niedobór podaży: deweloperzy mają trudności z dostarczaniem gotowych jednostek wystarczająco szybko, a wyższe koszty budowy zwiększają ostrożność deweloperów.
Wahania regionalne i kwartalne
Żaden region kraju nie uniknął spadku. Andaluzja, największy rynek pod względem wolumenu, nadal przewodziła z 31 162 sprzedażami, ale jej wynik był niższy rok do roku, podobnie jak w Madrycie, Katalonii i Walencji. W porównaniu z czwartym kwartałem sprzedaż na wolnym rynku spadła o 17,8%, mieszkania chronione zanotowały spadek o 35,9%, a wolumeny transakcji nowych budynków spadły o jedną trzecią.
Wartość zmieniających właściciela nieruchomości mieszkalnych również się skurczyła. Całkowity obrót w I kwartale osiągnął 35 327,9 mln EUR, co oznacza spadek o 3,7% z 36 690,6 mln EUR w tym samym kwartale 2025 r. Eksperci cytowani w raportach spodziewają się, że ochłodzenie przełoży się na wzrost cen do 2027 r. – nie w postaci całkowitych spadków, ale wyraźnego wyhamowania.
