Sprzedaż domów w Hiszpanii spada o 11,2% w I kwartale 2026 r., gdy rekordowy 2025 wygasa, a koszty kredytów hipotecznych rosną

Hiszpański rynek mieszkaniowy rozpoczął 2026 r. ostrym spadkiem liczby transakcji, jak wykazały w czwartek dane państwowe. Według Ministerstwa Mieszkalnictwa i Agendy Miejskiej sprzedaż domów wyniosła łącznie 163 322 w okresie od stycznia do marca, co oznacza spadek o 11,2% w porównaniu z tym samym okresem 2025 r. i jest najsłabszym pierwszym kwartałem od 2024 r. Ostatni raz I kwartał był niższy dwa lata temu, kiedy zarejestrowano 160 441 sprzedaży.

Ostra korekta po rekordowym roku

Spowolnienie następuje po wyjątkowo silnym 2025 r., kiedy zmieniło właściciela 752 098 domów – co oznacza wzrost o 5% w porównaniu z 2024 r. i jest najwyższą roczną liczbą od czasu boomu sprzed kryzysu w 2007 r. Jednak wzrost już tracił impet. Czwarty kwartał 2025 r. odnotował najmniejszy roczny wzrost w ciągu roku, a styczeń 2026 r. jest piątym miesiącem spadków w rejestrach notarialnych. Wycofanie po tak rekordowych wolumenach było do przewidzenia, a dane za I kwartał potwierdzają oczekiwane ochłodzenie.

I kw. 2024160 441

I kw. 2025184 040

I kw. 2026163 322

I kw. 2024

160441

I kw. 2025

184040

I kw. 2026

163322

Dane z tekstu artykułu

Spadek kwartalny jest jeszcze bardziej wyraźny w porównaniu z ostatnimi trzema miesiącami 2025 r., kiedy zarejestrowano 200 250 transakcji. W stosunku do tej podstawy pierwszy kwartał oznacza odwrócenie o 18,4%. Chociaż porównania z końcowym okresem roku są zawsze ostre, skala podkreśla, jak szybko cykl się odwraca.

Narastające przeszkody: stopy procentowe, podaż i przystępność cenowa

Źródła ministerialne wskazują na klimat międzynarodowy, który podniósł koszty kredytów hipotecznych.

„Spadek wynika prawdopodobnie z kontekstu międzynarodowego, który spowodował między innymi wzrost kosztów kredytów hipotecznych.”

Oczekuje się, że EBC potwierdzi dzisiaj kolejną podwyżkę stóp procentowych, co pogłębiłoby presję finansową.

Problemem jest również podaż.

„Kolejnym czynnikiem powodującym ten spadek jest brak podaży; dostosowanie jest szczególnie widoczne na najbardziej obciążonych rynkach.”

Ceny są wciąż wysokie, a Bermúdez, zastępca dyrektora sieci nieruchomości Donpiso, twierdzi, że rynek uderza w ścianę przystępności cenowej:

„Przychodzi moment, gdy ceny zderzają się z płacami, a te dostosowania są rozumiane w tym kontekście.”

Mieszkania używane a nowe, chronione a wolne

Korekta jest szeroka. Mieszkania z rynku wolnego – stanowiące zdecydowaną większość – odnotowały 159 317 sprzedaży, co oznacza spadek o 11% w ujęciu rocznym. Mieszkania chronione, znacznie mniejszy segment, odnotowały spadek transakcji o 20,4% do zaledwie 4005.

W kategorii rynku wolnego sprzedaż mieszkań z drugiej ręki spadła o 10,9% do 146 292, podczas gdy sprzedaż nowych domów spadła o 12,2% do 13 025. Bardziej stromy spadek w przypadku nowych domów częściowo odzwierciedla niedobór podaży: deweloperzy mają trudności z dostarczaniem gotowych jednostek wystarczająco szybko, a wyższe koszty budowy zwiększają ostrożność deweloperów.

Wahania regionalne i kwartalne

Żaden region kraju nie uniknął spadku. Andaluzja, największy rynek pod względem wolumenu, nadal przewodziła z 31 162 sprzedażami, ale jej wynik był niższy rok do roku, podobnie jak w Madrycie, Katalonii i Walencji. W porównaniu z czwartym kwartałem sprzedaż na wolnym rynku spadła o 17,8%, mieszkania chronione zanotowały spadek o 35,9%, a wolumeny transakcji nowych budynków spadły o jedną trzecią.

Wartość zmieniających właściciela nieruchomości mieszkalnych również się skurczyła. Całkowity obrót w I kwartale osiągnął 35 327,9 mln EUR, co oznacza spadek o 3,7% z 36 690,6 mln EUR w tym samym kwartale 2025 r. Eksperci cytowani w raportach spodziewają się, że ochłodzenie przełoży się na wzrost cen do 2027 r. – nie w postaci całkowitych spadków, ale wyraźnego wyhamowania.