Portugalia przyspiesza eksmisje i znosi kontrole czynszów w reformie mieszkaniowej
Portugalski rząd zatwierdził pakiet działań liberalizujących rynek najmu, skracając okres wypowiedzenia przy eksmisji za brak płatności z trzech miesięcy do dwóch oraz znosząc 2-procentowy limit podwyżek czynszu w nowych umowach.
Rada Ministrów zatwierdziła reformę w czwartek, 9 lipca 2026 r., w ramach programu „Construir Portugal”. Rząd twierdzi, że zmiany są potrzebne, aby udostępnić na rynku więcej z szacowanych 250 000 pustych mieszkań i odwrócić to, co nazywa nieudaną polityką poprzedniej administracji. Mediana czynszów wzrosła o 68% od 2020 r., a ponad 23% umów najmu ma ponad 20 lat.
Co zmienia reforma
Centralnym punktem pakietu jest zniesienie 2-procentowego limitu podwyżek czynszów w nowych umowach – środka wprowadzonego przez poprzedni socjalistyczny rząd w ramach ustawy „Mais Habitação”, pierwotnie obowiązującego do 2029 r. Rząd kończy go trzy lata wcześniej. „Już udowodnił, że nie działa” – powiedział minister infrastruktury i mieszkalnictwa Miguel Pinto Luz. Wynajmujący i najemcy będą teraz mogli swobodnie negocjować nowe czynsze bez narzuconych przez państwo limitów.
Inne kroki liberalizacyjne obejmują podniesienie maksymalnej zaliczki na czynsz z dwóch do trzech miesięcy oraz zniesienie limitu kaucji, który wcześniej wynosił dwa miesięczne czynsze. Wynajmujący będą również mogli odmówić automatycznego przedłużenia umowy za pomocą prostego wypowiedzenia, odwracając zasadę, która opóźniała skutek takiego sprzeciwu o trzy lata. Komunikacja elektroniczna w sprawie formalnych zawiadomień między stronami staje się prawnie dopuszczalna.
Eksmisje i ochrona najemców
Reforma skraca okres zaległości czynszowych, który może skutkować eksmisją, z trzech miesięcy do dwóch. W przypadku powtarzających się opóźnień w płatnościach wynajmujący może wszcząć postępowanie, jeśli najemca spóźnia się o więcej niż osiem dni co najmniej trzy razy w ciągu 12 miesięcy lub cztery razy w ciągu 18 miesięcy. Rząd twierdzi, że chce „zacieśnić siatkę” i penalizować niewywiązywanie się z obowiązków.
Jednocześnie wprowadzono nowe zasady przechodzenia umów sprzed 1990 r. do Nowego Reżimu Najmu Miejskiego (NRAU). Najemcy poniżej 65. roku życia z rocznym dochodem gospodarstwa domowego poniżej 64 400 euro zachowają bieżący czynsz przez pięć lat. Jeśli dochód przekroczy ten próg, czynsz może zostać zaktualizowany do 1/15 wartości podatkowej nieruchomości. Dla najemców powyżej 65. roku życia umowa nie przechodzi do NRAU, ale jeśli dochód gospodarstwa domowego przekroczy 64 400 euro, czynsz jest odpowiednio dostosowywany do 1/15 wartości podatkowej.
Reakcje polityczne i branżowe
Portugalska Partia Komunistyczna (PCP) potępiła te działania. Liderka parlamentarna Paula Santos powiedziała, że rząd „wyrzuca najemców na ulicę” i nazwała pakiet „prawdziwą prekaryzacją”, która pogłębi już „niebotyczne” czynsze.
Ten zestaw środków dotyczących najmu to kolejny element wpisujący się w polityczny wybór rządu, w którym mieszkanie nie jest prawem, ale biznesem, towarem, i wyraźnie przyczynia się do wzrostu cen, w tym przypadku czynszów, które w naszym kraju są już niezwykle wysokie, niebotyczne.
Lizbońskie Stowarzyszenie Właścicieli Nieruchomości (ALP) również skrytykowało reformę, argumentując, że nie idzie wystarczająco daleko. Określiło utrzymanie ochrony najemców zarabiających do 64 400 euro rocznie jako „zinstytucjonalizowaną niesprawiedliwość”, zauważając, że wielu wynajmujących ma niższe dochody niż ich najemcy. Stowarzyszenie stwierdziło, że nazywanie pakietu reformą to „wprowadzanie kraju w błąd”.
Utrzymywanie zamrożonych czynszów w imię sprawiedliwości społecznej, zwłaszcza gdy dopuszcza się dochody do 64 400 euro rocznie, to zamienianie starej niesprawiedliwości w nową.
Menezes Leitão, przedstawiciel właścicieli nieruchomości, powiedział w TSF, że zmiany to jedynie „niewielkie złagodzenie” poprzedniej ustawy „Mais Habitação”, a przejście starych umów pozostaje „w praktyce zablokowane”. Określił skrócenie okresu oczekiwania na eksmisję o jeden miesiąc jako „drobne dostosowanie”.
Dziwi nas, że rząd, który powinien być reformatorski i którego PSD i CDS walczyły przeciwko 'Mais Habitação', gdy była proponowana przez poprzedni rząd PS, teraz po prostu chce ją kontynuować.
Fundusz kryzysowy ds. mieszkalnictwa
Aby zrównoważyć przyspieszenie procesu eksmisji, rząd utworzy Fundusz Kryzysowy ds. Mieszkalnictwa zarządzany przez państwowy instytut mieszkaniowy IHRU. Gospodarstwa domowe znajdujące się w trudnej sytuacji będą mogły ubiegać się o wsparcie w wysokości jednego IAS (537,13 euro) na wydatki mieszkaniowe lub koszty przeprowadzki do 2 300 euro miesięcznie, przez maksymalnie sześć kolejnych miesięcy. Fundusz będzie finansowany z budżetu państwa, ale minister Pinto Luz nie określił kwoty, jaka zostanie przeznaczona. Zauważył, że rządowe wsparcie mieszkaniowe w 2025 r. wyniosło łącznie 700 milionów euro.
Rząd będzie teraz ubiegać się o upoważnienie ustawodawcze od parlamentu do wprowadzenia pakietu w życie. Minister Prezydium Rady Ministrów António Leitão Amaro powiedział, że jest „optymistą” co do jego przyjęcia.
