Kryzys mieszkaniowy w Portugalii: koszty budowy wzrosły o 7,5 proc., a ceny nieruchomości niemal potroiły się od 2015 roku

Koszty rosną, a ceny niemal potroiły się

Urząd Statystyczny Portugalii (INE) opublikował 9 października dane, z których wynika, że koszty budowy nowych mieszkań były w sierpniu 2026 roku o 7,5 proc. wyższe niż rok wcześniej. Ceny materiałów wzrosły o 7,1 proc., a robocizny o 8 proc., co wywiera presję na budżety i opłacalność nowych inwestycji. Raport Komisji Europejskiej z 2026 roku wskazuje, że nominalne ceny domów wzrosły od 2015 roku niemal trzykrotnie, co oznacza średni roczny wzrost na poziomie 11 proc. Portugalia znajduje się w grupie krajów europejskich, w których relacja cen domów do dochodów pogorszyła się najbardziej, przy czym największe napięcia występują w obszarach metropolitalnych Lizbony i Porto, w Algarve, strefach przybrzeżnych oraz średniej wielkości gminach. Regionalne nierównowagi komplikują sytuację, ponieważ niektóre obszary zmagają się z popytem, którego podaż nie jest w stanie zaspokoić, podczas gdy inne dysponują nadwyżką mieszkań.

Całkowite koszty budowy7,5%

Materiały7,1%

Robocizna8%

Całkowite koszty budowy

7.5 %

Materiały

7.1 %

Robocizna

8 %

Dane z tekstu artykułu

Imigracja, wizy inwestycyjne i turystyka

Kilku portugalskich polityków, w tym minister Nuno Melo, wskazuje na niekontrolowaną imigrację jako przyczynę kryzysu mieszkaniowego. Publicyści odpowiadają, że takie wyjaśnienie pomija czynniki strukturalne narastające od co najmniej dekady, w tym rozwój turystyki, ekspansję krótkoterminowego wynajmu, zagranicznych emerytów przyciągniętych systemami podatkowymi oraz koncentrację aktywności gospodarczej w Lizbonie i Porto. Przyznają oni, że wzrost populacji obcokrajowców miał duży wpływ na popyt mieszkaniowy, ale argumentują, że nie może być jedyną przyczyną. Tak zwane złote wizy, formalnie Autorizações de Residência para Investimento (ARI), pozwalały na uzyskanie zezwoleń na pobyt poprzez zakup nieruchomości do 2023 roku, kiedy to zmieniono prawo, wykluczając nieruchomości jako opcję inwestycyjną. Oficjalne dane wskazują na 1245 wydanych wiz ARI w 2019 roku powiązanych z 1160 nieruchomościami, 1182 w 2020 roku powiązanych z 1094 nieruchomościami oraz 865 w 2021 roku powiązanych z 756 nieruchomościami. Raport AIMA podaje łączną liczbę 2901 wiz ARI w 2023 roku, ale nie wyszczególnia już liczby zakupionych nieruchomości.

20191245

20201182

2021865

20232901

2019

1245 zezwolenia

2020

1182 zezwolenia

2021

865 zezwolenia

2023

2901 zezwolenia

Dane z tekstu artykułu

Podaż, płace i wzrost cen w 2025 roku

Jeden z artykułów opinii zestawia około 100 tys. domów budowanych rocznie na początku wieku z 26 tys. w 2025 roku, co było najlepszym wynikiem od 2011 roku, podczas gdy kraj przyjął ponad milion nowych mieszkańców. Ten sam tekst podaje, że czynsze rosną o około 10 proc. rocznie, ceny domów o 17 proc., a płace o 5 proc., oraz że ponad 700 tys. domów w całym kraju stoi pustych, z czego 150 tys. w regionie Lizbony. Inny komentarz zauważa, że liczba osób pracujących w budownictwie niemal nie wzrosła, mimo że sektor jest wzywany do ponownego zwiększenia aktywności. Dane INE pokazują, że indeks cen mieszkań wzrósł w 2025 roku o 17,6 proc., przy czym ceny domów istniejących wzrosły o 18,9 proc., a nowych o 14,2 proc. Dane Eurostatu przytoczone w oświadczeniu socjologów wskazują, że portugalskie ceny domów wzrosły o 180 proc. między czwartym kwartałem 2015 roku a czwartym kwartałem 2025 roku.

Socjologowie i rola polityki

Portugalskie Stowarzyszenie Socjologiczne (APS) w oświadczeniu z 26 października stwierdziło, że kryzys nie jest nieunikniony, ponieważ wynika z wyborów politycznych. Stowarzyszenie odrzuciło również wszelkie próby tłumienia prawa do demonstracji i wezwało władze publiczne do wysłuchania obaw zgłaszanych przez obywateli w przestrzeni publicznej. Stowarzyszenie przywołało dane OECD, z których wynika, że między 2015 a 2023 rokiem ceny domów rosły szybciej niż dochody w 27 z 33 badanych krajów, a Portugalia znalazła się w grupie trzech państw z największym wzrostem wskaźnika ceny do dochodów.

„Kryzys mieszkaniowy istnieje i pozostanie z nami na dłużej.”

APS argumentuje, że wartości gruntów, koszty budowy i pośrednictwo w obrocie nieruchomościami kształtują ceny, ale problem leży również w sposobie wykorzystania, regulacji i kierowania zasobami mieszkaniowymi przez politykę publiczną. Stowarzyszenie zauważa, że tylko 69 proc. domów w Portugalii jest wykorzystywanych jako stałe miejsce zamieszkania, a w Algarve odsetek ten spada do około 50 proc., co wyłącza wiele lokali z lokalnego rynku wynajmu i sprzedaży.

Płace, koszty budowy i otwarte pytania

Artykuł opinii w SAPO argumentuje, że kryzysu nie tłumaczą jedynie niskie płace, ceny materiałów czy biurokracja, lecz niedopasowanie między dochodami, podażą, lokalizacją a zdolnością inwestycyjną kupujących. Autor podważa porównanie płac, materiałów i kosztów budowy na przestrzeni około dwudziestu lat, które sugerowało, że kupujący stali się biedniejsi, a nie że domy stały się droższe. Tekst przyznaje, że ceny wzrosły, a dochody nie nadążyły za tym tempem, oraz zauważa, że koszt budowy pomaga zdecydować, czy inwestycja jest opłacalna, ale nie wyznacza ceny, jakiej może żądać sprzedawca. Autor wymienia również pytania dotyczące porównania, w tym czy płaca jest brutto czy netto, jakiej profesji i regionu dotyczy oraz czy podana stawka dzienna jest płacą czy ceną kontraktową.