Hiszpania zmaga się z niedoborem 750 tys. mieszkań w obliczu spadku aktywności budowlanej i wzrostu populacji

Protesty przeciw eksmisjom i strukturalny niedobór

Eksmisja 87-letniej emerytki Maricarmen Abascal, którą wyniesiono na noszach z wynajmowanego mieszkania w centrum Madrytu, przywróciła kwestię dostępności mieszkań do centrum hiszpańskiej debaty politycznej. Choć Abascal zawarła porozumienie z właścicielem nieruchomości w sprawie powrotu, jej przypadek wywołał demonstracje uliczne i skłonił rząd do wprowadzenia środków ochronnych. Dostęp do mieszkań stał się palącym problemem w całym kraju. Raport fundacji FOESSA z 2024 roku wykazał, że co czwarta hiszpańska rodzina ma trudności z zapewnieniem sobie dachu nad głową lub jego utrzymaniem. Według danych opublikowanych przez Narodowy Instytut Statystyczny (INE) w kwietniu, 47,3% młodych Hiszpanów w wieku od 26 do 34 lat mieszkających z rodzicami wskazuje wysokie ceny zakupu i wynajmu jako główny powód, dla którego nie mogą się usamodzielnić.

Luka między popytem a budownictwem

Hiszpański deficyt mieszkaniowy wynika z rozbieżności między wzrostem demograficznym a liczbą oddawanych do użytku nowych mieszkań. Luis Alberto Fabra, ekonomista i dyrektor Katedry Rynku Nieruchomości na Uniwersytecie w Saragossie, zauważył w podcaście Tengo un Plan, że w ciągu ostatnich czterech do pięciu lat Hiszpania zyskiwała średnio 450 tys. mieszkańców rocznie. Ten napływ stworzył zapotrzebowanie na około 250 tys. nowych mieszkań każdego roku, podczas gdy branża dostarczała średnio tylko 100 tys. Dane INE potwierdzają, że między lipcem 2025 a lipcem 2026 roku populacja wzrosła o 444 205 osób, podczas gdy w 2025 roku ukończono budowę zaledwie około 92 tys. lokali.

Banco de España szacuje, że ten niedobór doprowadził do skumulowanego deficytu 750 tys. mieszkań od 2021 roku, ostrzegając, że do 2028 roku luka ta może osiągnąć 1 mln lokali.

Niedobór pracowników i spadek produkcji

Choć premier Pedro Sánchez powoływał się na inicjatywy rządowe, które uruchomiły 120 tys. przystępnych cenowo lokali, sektor budowlany mierzy się z bezpośrednimi ograniczeniami fizycznymi. Confederación Nacional de la Construcción szacuje, że firmy budowlane potrzebują około 700 tys. dodatkowych pracowników, aby zaspokoić popyt. Sektor zmaga się również ze starzejącą się siłą roboczą, gdyż tylko 11,1% aktywnych zawodowo pracowników budowlanych ma mniej niż 30 lat.

Dane branżowe pokazują, że produkcja nadal spada mimo wysokiego popytu. Indeks produkcji budowlanej INE (IPCO) odnotował w lipcu 2026 roku spadek o 9,8% rok do roku, co oznacza siódmy miesiąc spadków z rzędu. Spowolnienie najbardziej dotknęło budownictwo mieszkaniowe: liczba rozpoczętych inwestycji spadła o 35,2% w porównaniu z poprzednim latem, co po uwzględnieniu czynników sezonowych oznacza spadek o 40,9%.

Zmiana polityki i presja cenowa

Obecne wąskie gardło podaży kontrastuje z poprzednim cyklem nieruchomości w Hiszpanii. W latach 1997–2008 deweloperzy wybudowali 5 mln lokali mieszkalnych, co stanowiło mniej więcej dwukrotność popytu rynkowego, zanim krach finansowy zatrzymał aktywność. Jorge Galindo, dyrektor ds. polityki gospodarczej w Esade, wyjaśnił strukturalną zmianę, która nastąpiła po krachu.

W tamtym czasie budowaliśmy praktycznie dwa mieszkania na każde nowo powstałe gospodarstwo domowe, a jednocześnie mieliśmy strumień taniego kredytu, który finansował zarówno budowę, jak i kupno oraz sprzedaż tych mieszkań bez żadnych racjonalnych kryteriów.

Ograniczona podaż w połączeniu z utrzymującym się popytem doprowadziła do wzrostu wycen nieruchomości w hiszpańskich regionach. Dane INE wykazały, że ceny domów wzrosły o 12,2% rok do roku w drugim kwartale 2026 roku, przy czym ceny mieszkań z rynku wtórnego wzrosły o 12,9%.