Niemiecki rząd przedstawia projekt ustawy o prostszym i tańszym budownictwie w standardzie Gebäudetyp E

Dobrowolna opcja w umowach budowlanych

Rząd federalny przedstawił w poniedziałek, 26 października 2026 r., projekt ustawy, który pozwoli stronom procesu budowlanego na uzgodnienie prostszych standardów. Zgodnie z projektem Federalnego Ministerstwa Sprawiedliwości (BMJV), zmiana prawa o umowach budowlanych umożliwi wznoszenie domów bez niektórych standardów komfortu, co przyspieszy również sam proces budowy. Opcja ta jest dobrowolna. Uproszczone zasady mają zastosowanie tylko wtedy, gdy strony projektu wyraźnie uzgodnią nowy „standard podstawowy Gebäudetyp E”, w przeciwnym razie obowiązują dotychczasowe, wyższe standardy. Ustawa nie zmienia wiążących wymogów państwowych dotyczących ochrony przeciwpożarowej, bezpieczeństwa konstrukcyjnego czy oświetlenia.

Minister sprawiedliwości Stefanie Hubig (SPD) stwierdziła, że ustawa ma na celu rozwiązanie problemu niedoboru mieszkań.

„Budowanie w Niemczech musi stać się prostsze i tańsze. Ponieważ potrzebujemy więcej przystępnych cenowo mieszkań.”

Minister budownictwa Verena Hubertz (SPD) przedstawiła ten sam argument w kategoriach kosztowych.

„Każde euro, którego nie wydamy na zbędne standardy, to euro przeznaczone na bardziej przystępne cenowo mieszkania.”

Co można pominąć, a czego nie

Ministerstwa wskazują, że oszczędności wynikają z rezygnacji z elementów komfortu, a nie bezpieczeństwa. Przykłady obejmują mniejszą izolację akustyczną w domach jednorodzinnych, niższą wysokość sufitów czy brak suszarki na ręczniki w łazience. Ochrona przeciwpożarowa, inżynieria konstrukcyjna, wentylacja i oświetlenie są wyłączone z tych zmian, a budynki mają być wznoszone zgodnie z prawnym minimum, a nie ponad nie. Obecnie nabywca może oczekiwać standardowego wykonania, jeśli nie uzgodniono inaczej, a standard ten w ostatnich latach wzrósł. Planiści i firmy unikają odstępstw, obawiając się odpowiedzialności, a budujący boją się pozwów ze strony nabywców w przypadku odejścia od ustalonych norm.

Wątpliwości koalicji i otwarte pytania

Rzecznik CDU/CSU ds. polityki budowlanej, Jan-Marco Luczak, powiedział w poniedziałek, że nie jest jeszcze przekonany, czy nowy typ umowy sprawdzi się w praktyce. Ostrzegł przed skomplikowanymi kwestiami ujawniania informacji, obowiązkami dokumentacyjnymi dotyczącymi zaoszczędzonych kosztów oraz ryzykiem odpowiedzialności prawnej.

„Nie jestem jeszcze przekonany, że zadziała to z nowym typem umowy zaproponowanym przez minister sprawiedliwości. Musi to zostać wyraźnie uzgodnione.”

Partnerzy koalicyjni nie zgadzają się również co do szczegółów, w tym czy Gebäudetyp E powinien stać się „nową normalnością” w budownictwie, czy specjalną kategorią w prawie umów. Hubig zapowiadała na początku lipca 2026 r., że projekt zostanie przedstawiony w tamtym miesiącu, ale stało się to dopiero teraz. Stowarzyszenia budowlane i nieruchomości oraz kilka krajów związkowych naciskały na rząd, aby przyspieszył prace.

Harmonogram i kolejne kroki

Ministerstwa sprawiedliwości i budownictwa przedstawiły wspólny dokument zarysowujący w listopadzie 2025 r. Projekt trafia teraz do krajów związkowych i stowarzyszeń, które mogą składać uwagi do 13 listopada 2026 r. Ministerstwo Hubig opisuje kolejny krok jako koordynację wewnątrz rządu federalnego, a następnie ustawa musi przejść proces parlamentarny, w którym, jak zauważył Luczak, wymaga wnikliwej analizy.

Koszty i czynsze w praktyce

Liczba 10 do 15 procent pochodzi z projektów pilotażowych, które oceniły ministerstwa. Eksperci cytowani przez ARD szacują spodziewane oszczędności na około dziesięć procent. W Monachium spółdzielnia „Das große kleine Haus” w Schwabing jest jednym z 19 projektów pilotażowych dla Gebäudetyp E. Jej architekt, Rainer Hofmann, powiedział, że budynek ma mniej gniazdek elektrycznych na pokój i mniejszą izolację akustyczną niż zwykle, a oszczędności są przekazywane najemcom. Planowane czynsze wynoszą tam od 12,20 do 13,50 euro za metr kwadratowy, a budynek jest prawie ukończony.

Dolna granica szacunków10%

Górna granica szacunków15%

Dolna granica szacunków

10 %

Górna granica szacunków

15 %

Dane z tekstu artykułu