Hiszpański rynek mieszkaniowy w obliczu deficytu podaży, odsetek młodych właścicieli spadł do 36%

Strukturalny deficyt podaży i dynamika cen

Analityk finansowy Jordi Llatzer ocenia, że hiszpański rynek nieruchomości nie przeżywa bańki spekulacyjnej na wzór tej z 2008 roku. Rynek charakteryzuje się strukturalną nierównowagą między popytem a podażą nowych lokali. W Hiszpanii powstaje rocznie od 220 000 do 230 000 nowych gospodarstw domowych, podczas gdy liczba oddawanych mieszkań ledwo przekracza 100 000. Popyt koncentruje się w dużych ośrodkach miejskich i turystycznych, w tym w Madrycie, Barcelonie, Walencji, Maladze oraz na Balearach i Wyspach Kanaryjskich. Niższe bezrobocie niż podczas poprzedniego kryzysu, mniejsze zadłużenie gospodarstw domowych i zaostrzone standardy kredytowe ograniczają ryzyko masowych niewypłacalności.

Nawet nie ma co marzyć o spadkach cen takich, jakie obserwowaliśmy w latach 2009–2014 czy 2015. Nie ma żadnej bańki.

Własność mieszkań wśród młodych i presja cenowa w regionach

Dane Banku Hiszpanii wskazują na drastyczne ograniczenie dostępu do nieruchomości dla młodszych pokoleń. W 2002 roku dwie na trzy osoby poniżej 35. roku życia posiadały własne mieszkanie, jednak do 2024 roku wskaźnik ten spadł do 36%. W regionach takich jak Kastylia-La Mancha tylko jedna na dziewięć młodych osób mieszka samodzielnie poza domem rodzinnym, co jest wynikiem poniżej średniej krajowej wynoszącej od 14,5% do 15,2% według Hiszpańskiej Rady Młodzieży. W stolicach prowincji tego regionu ceny za metr kwadratowy wahają się od 1648 euro w Cuenca do 2144 euro w Guadalajarze. Ciudad Real odnotowało najszybszy roczny wzrost cen o 21,8%, osiągając 1733 euro za metr kwadratowy.

Opóźnienia demograficzne i strategie inwestycyjne

Średni wiek usamodzielnienia się w Hiszpanii wynosi 30,4 lat, co znacznie przewyższa średnią dla Unii Europejskiej wynoszącą 26,3 lat. Zaledwie 16% młodych Hiszpanów w wieku 18–29 lat mieszka samodzielnie, co wynika z kosztów najmu pochłaniających do 80% dochodów netto oraz wymogu posiadania wkładu własnego w wysokości co najmniej 60 000 euro. Niektórzy inwestorzy skupują tanie nieruchomości w wyludniających się gminach liczących poniżej 10 000 mieszkańców. Inwestor z Salamanki, Ruben Zaballos, zgromadził 200 nieruchomości, kupując lokale przejęte przez banki za mniej niż 40 000 euro za sztukę i finansując zakupy za pomocą około 100 kredytów hipotecznych.

Zmiany na rynku najmu i debata o mieszkalnictwie wiejskim

Zmiany w zarządzaniu skłoniły część właścicieli do odejścia od tradycyjnego najmu długoterminowego. Po zarządzaniu 148 umowami najmu długoterminowego w cenie 300 euro miesięcznie w Galicji, Zaballos zgłosił dziesięć przypadków niewypłacalności najemców i sporów z dzikimi lokatorami, co skłoniło go do zmiany portfela z 70% mieszkań na wynajem długoterminowy na 70% mieszkań na wynajem turystyczny. Według oficjalnych statystyk w Hiszpanii zarejestrowano obecnie ponad 330 000 mieszkań turystycznych. Tymczasem inwestor biznesowy José Elías argumentował w podcaście Libertad Inmobiliaria, że niedrogie nieruchomości wiejskie, w tym te w pobliżu stolic prowincji wyceniane na 26 000 euro, pozostają niewykorzystane, ponieważ zatrudnienie w rolnictwie i usługi nie przyciągają nowych pracowników.

Dlaczego mamy wioski, w których można mieszkać za bardzo rozsądną cenę, a ludzie nie chcą tam jechać? Cóż, nie chcą jechać, bo nie mają tam co robić i nie ma tam pracy.