Holandia wprowadza obowiązkowy rejestr pośredników w obrocie nieruchomościami

Interwencja rządu po fiasku samoregulacji

Minister mieszkalnictwa Elanor Boekholt-O'Sullivan ogłosiła 1 października 2026 r. w liście do Izby Reprezentantów, że rząd wprowadzi obowiązkowe regulacje ustawowe dla pośredników w obrocie nieruchomościami. Decyzja ta jest następstwem nieudanych prób utrzymania standardów przez sektor za pomocą dobrowolnych zasad branżowych. Negocjacje w sprawie samoregulacji między dwoma głównymi stowarzyszeniami handlowymi, NVM i Vastgoed Nederland, załamały się wiosną 2025 r. Organizacje branżowe przyznały w rozmowach z ministerstwem, że dobrowolne kodeksy nie odstraszają od nadużyć, ponieważ wewnętrzne egzekwowanie przepisów skłaniało nieuczciwych pośredników do opuszczania stowarzyszeń. Boekholt-O'Sullivan zauważyła, że interwencja państwa stała się konieczna, aby chronić interesy konsumentów podczas transakcji na rynku nieruchomości.

To duży krok i dlatego wolałabym go nie robić.

Skargi konsumentów i wyniki badań

Liczba zgłoszeń o nadużyciach wzrosła w 2026 r. w czasie dużej aktywności na holenderskim rynku nieruchomości. Stowarzyszenie właścicieli domów Vereniging Eigen Huis odnotowało prawie 1400 skarg w swoim punkcie zgłoszeniowym między lutym a październikiem. Częste zastrzeżenia dotyczyły tajnych porozumień cenowych między powiązanymi pośrednikami, zmiany zasad składania ofert w trakcie procesu oraz ukrywania dzienników licytacji przed potencjalnymi nabywcami. Badanie przeprowadzone przez Instytut Verwey-Jonker wykazało, że ponad jedna czwarta ankietowanych nabywców domów zgłosiła negatywne doświadczenia, głównie związane z pośrednikami sprzedających. Instytut ustalił, że ponad 80% pośredników zamieszanych w te raporty było członkami NVM lub Vastgoed Nederland, podczas gdy tylko 2% poszkodowanych nabywców złożyło oficjalne skargi, ponieważ wątpili w podjęcie działań dyscyplinarnych.

Obowiązkowa rejestracja i zasady egzekwowania

Zgodnie z propozycją rządu, wszyscy praktykujący pośrednicy w obrocie nieruchomościami będą prawnie zobowiązani do wpisania się do oficjalnego rejestru zawodowego. Zarejestrowani pośrednicy muszą przestrzegać nadchodzących ustawowych standardów postępowania, koncentrujących się na przejrzystości i prawidłowym udostępnianiu informacji. Ramy prawne będą wymagać od każdego pośrednika prowadzenia dostępnego dziennika licytacji, aby wszystkie złożone oferty mogły zostać zweryfikowane. Niezależna komisja ds. sporów będzie rozpatrywać skargi konsumentów i obniży barierę w składaniu wniosków. W najpoważniejszych przypadkach nadużyć komisja będzie miała prawo wykreślić pośrednika z rejestru, co cofnie jego prawo do wykonywania zawodu w Holandii. Ministerstwo mieszkalnictwa ustala obecnie, czy pośrednicy w wynajmie również zostaną objęci tym systemem.

Proces zakupu powinien być przejrzysty i uczciwy dla każdego, a obecnie zbyt często tak nie jest.

Proces legislacyjny i historia deregulacji

Inicjatywa przywraca nadzór ustawowy nad zawodem, który przez dwadzieścia pięć lat funkcjonował bez ochrony tytułu. Władze holenderskie zniosły chroniony status pośredników w obrocie nieruchomościami 1 marca 2001 r., aby zachęcić do konkurencji rynkowej i obniżyć opłaty konsumenckie, kończąc erę obowiązkowych dyplomów i członkostwa w stowarzyszeniach. Boekholt-O'Sullivan przygotowuje formalny projekt regulacji na początek 2027 r. i koordynuje działania z posłem Jeremym Mooimanem z PVV, który opracowuje powiązany projekt ustawy poselskiej. Izba Reprezentantów zatwierdziła wcześniej wiele wniosków Mooimana dotyczących nadzoru nad pośrednikami po załamaniu się dyskusji branżowych.