Niemcy: deficyt mieszkaniowy sięga 1,35 mln lokali, liczba oddawanych mieszkań spada do 206 600

Skala deficytu

Niemcy zmagają się z ogólnokrajowym niedoborem 1,35 mln mieszkań, wynika z raportu „Bau-Monitor 2026” opublikowanego 26 sierpnia 2026 r. przez Instytut Pestela w Berlinie. W 2025 r. oddano do użytku 206 600 lokali, co stanowi najniższy wynik od 2012 r. i znacznie odbiega od szacowanego rocznego zapotrzebowania na poziomie 300 000 jednostek. W latach 2023–2025 roczna liczba ukończonych mieszkań spadła w całym kraju o około 84 600. Prognozy Instytutu Ifo przewidują dalszy spadek w 2026 r. do 185 000 lokali. Choć w pierwszej połowie 2026 r. liczba pozwoleń na budowę wzrosła o 15,1% do 126 300 w porównaniu z analogicznym okresem 2025 r., przedstawiciele branży nie spodziewają się, by ten wzrost zapobiegł spadkowi liczby ukończonych inwestycji.

Skutki gospodarcze i fiskalne

Spowolnienie w budownictwie mieszkaniowym w latach 2023–2025 przyniosło sektorowi budowlanemu stratę przychodów netto w wysokości 26,9 mld euro. Produkt krajowy brutto był o 0,6 punktu procentowego niższy, niż byłby przy założeniu budowy 300 000 mieszkań rocznie, co przyczyniło się do ogólnej utraty dobrobytu na poziomie co najmniej 1%. Niedobór ten obniżył wpływy podatkowe rządu federalnego i krajów związkowych o około 7 mld euro. Wpływy z podatku VAT spadły o 5,1 mld euro, a z podatku od czynności cywilnoprawnych (podatku od przeniesienia własności nieruchomości) o 1,9 mld euro. Matthias Günther, szef Instytutu Pestela, odniósł się do sytuacji w Berlinie.

Potrzeba tyle mieszkań, ile nie potrzeba było od dawna, a buduje się ich tyle, ile nie budowano od dawna. Obie te rzeczy występują jednocześnie: to toksyczne połączenie.

Regionalne niedobory i ograniczenia kadrowe

Deficyt koncentruje się w gospodarczo aktywnych krajach związkowych i dużych obszarach miejskich. Nadrenia Północna-Westfalia odnotowuje największy niedobór, wynoszący 364 000 lokali, za nią plasuje się Bawaria z 220 000 i Badenia-Wirtembergia z 201 000. W północnych Niemczech w Dolnej Saksonii brakuje 123 000 mieszkań, w Szlezwiku-Holsztynie 44 000, w Hamburgu 23 000, a w Meklemburgii-Pomorzu Przednim 13 000, podczas gdy Berlin zmaga się z deficytem co najmniej 58 000 lokali. W Bawarii straty podatkowe landu wyniosły 1,3 mld euro z tytułu VAT, ponad 350 mln euro z podatku od przeniesienia własności i ponad 600 mln euro z podatku dochodowego, podczas gdy czynsze netto wzrosły o ponad 70% między marcem 2015 r. a marcem 2026 r. Instytut Pestela zauważył, że niedobór mieszkań uniemożliwia pracownikom relokację w poszukiwaniu zatrudnienia, co pozostawia wakaty nieobsadzonymi.

Postulaty polityczne i cięcia dotacji

Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel, który zlecił badanie, skrytykował plany budżetowe rządu federalnego zakładające redukcję dotacji mieszkaniowych o 1,4 mld euro, co pozostawia 2 mld euro na 2027 r. Prezes stowarzyszenia Katharina Metzger opowiedziała się za przyjęciem uproszczonych standardów budowlanych znanych jako Typ E.

Zapaść w budownictwie mieszkaniowym jest fatalna. W 2026 r. spodziewamy się kolejnego poważnego spadku: zgodnie z prognozą powstanie tylko 185 000 nowych mieszkań.

Stowarzyszenie branżowe wezwało ustawodawców federalnych do zezwolenia na realizację budynków wielorodzinnych do dwunastu lokali bez konieczności uzyskiwania indywidualnych pozwoleń na budowę, pod warunkiem zgodności z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Matthias Günther zaapelował do gabinetu kanclerza Friedricha Merza i wicekanclerza Larsa Klingbeila o potraktowanie budownictwa mieszkaniowego jako centralnego priorytetu gospodarczego.