Ceny transakcyjne mieszkań w Krakowie wyższe niż w Warszawie. We wrześniu wyniosły 17 828 zł za mkw.

Kraków wyprzedza Warszawę pod względem cen transakcyjnych we wrześniu

We wrześniu 2026 r. średnia cena nowo sprzedanych mieszkań w Krakowie wyniosła 17 828 zł za metr kwadratowy, wynika z raportu Otodom. Wynik ten przewyższył średnią cenę transakcyjną w Warszawie, gdzie kupujący płacili 17 767 zł za metr kwadratowy. W Krakowie średnia stawka transakcyjna była o ponad 5% wyższa od średniej ceny ofertowej w tym mieście.

Katarzyna Kuniewicz wyjaśniła strukturę zakupów dokonywanych przez nabywców:

Relacja między średnią ceną mieszkań sprzedanych a cenami ofertowymi w dużej mierze wynika ze struktury transakcji, czyli tego, jakie lokale faktycznie znajdują nabywców. Gdy częściej kupowane są mieszkania tańsze, w ofercie pozostają relatywnie droższe lokale. Jeśli jednak popyt koncentruje się na mieszkaniach z wyższego segmentu cenowego, jak miało to miejsce we wrześniu w Krakowie, ta relacja się odwraca.

Zmiany cen w ośrodkach regionalnych

Warszawa odnotowała dynamikę cen przeciwną do krakowskiej. Średnia cena transakcyjna w stolicy wyniosła 17 767 zł za metr kwadratowy i była o 1916 zł niższa od średniej ceny ofertowej (19 683 zł za metr kwadratowy), co stanowi największą rozpiętość wśród badanych rynków. Zarówno Warszawa, jak i Łódź odnotowały we wrześniu miesięczne spadki cen transakcyjnych, co w dużej mierze wynikało z rekordowych poziomów cenowych osiągniętych w sierpniu 2026 r.

Pozostałe rynki metropolitalne wykazały odmienne tendencje w tym okresie. W Trójmieście średnia cena sprzedanych mieszkań wzrosła do 17 288 zł za metr kwadratowy, zbliżając się do średniej stawki ofertowej 17 805 zł za metr kwadratowy, pozostając jednak poniżej szczytu z czerwca 2026 r. Z kolei poziomy cen transakcyjnych w Poznaniu zbliżyły się do rekordów z marca 2025 r.

Deweloperzy zmieniają ofertę na tańsze lokale

Deweloperzy zmienili strategie cenowe w trzecim kwartale 2026 r. po trzech kwartałach wprowadzania na rynek drogich projektów. W pierwszej połowie roku firmy budowlane wprowadzały inwestycje droższe od mieszkań już dostępnych, co podbijało średnie stawki ofertowe. Trzeci kwartał przyniósł odwrócenie tej praktyki, ponieważ deweloperzy zaczęli wprowadzać bardziej przystępne cenowo inwestycje, aby uzupełnić portfele.

Kuniewicz szczegółowo opisała kwartalną zmianę w dynamice podaży:

Tylko raz w ciągu ostatnich sześciu lat widzieliśmy kwartał tak zaskakujący pod względem relacji średnich cen, jak trzeci kwartał 2026 r., a było to rok temu. Po trzech kwartałach drogich premier, trzeci kwartał przyniósł czas uzupełniania oferty relatywnie tańszymi projektami.

Średnie kwartalne na siedmiu kluczowych rynkach

Na siedmiu głównych rynkach miejskich w Polsce nowo wprowadzone lokale w trzecim kwartale wchodziły do sprzedaży ze średnią stawką 15 869 zł za metr kwadratowy. Wynik ten był niższy od średniej ceny ofertowej wszystkich aktywnych ogłoszeń, która wyniosła 16 231 zł za metr kwadratowy. Był on również niższy od średniej ceny transakcyjnej mieszkań deweloperskich sprzedanych w tym kwartale, która osiągnęła 16 101 zł za metr kwadratowy.

Wprowadzanie tańszych projektów wskazuje, że deweloperzy uzupełniają ofertę lokalami z segmentu popularnego. W Krakowie i Trójmieście średnie ceny sprzedanych mieszkań gwałtownie wzrosły we wrześniu, co odzwierciedla trendy obserwowane w Warszawie miesiąc wcześniej, podczas gdy w Warszawie i Łodzi ceny transakcyjne spadły po letnich szczytach.