La Grèce adopte un nouveau cadre spatial touristique avec une classification en cinq zones et des règles pour Airbnb

Nouveau cadre national

Les ministères grecs de l'Environnement et du Tourisme ont publié une décision ministérielle conjointe le 7 août 2026, établissant le nouveau cadre spatial spécial pour le tourisme, comblant un vide réglementaire qui persistait depuis 2012. Le cadre, signé par le ministre de l'Environnement et de l'Énergie Stavros Papastavrou et la ministre du Tourisme Olga Kefalogianni, avec la vice-ministre de l'Environnement Marilena Soukouli comme cosignataire, fixe des règles nationales pour déterminer où et comment le tourisme peut se développer dans le pays. Il classe toute la Grèce en cinq zones en fonction de l'intensité touristique, mesurée par le nombre de lits touristiques par rapport à la superficie et à la population permanente au niveau des unités municipales, et attribue les îles à trois groupes distincts (I à III).

Papastavrou a décrit le cadre comme un choix de « responsabilité pour l'avenir du pays », visant à imposer des règles là où l'ambiguïté existait et à remplacer les décisions ponctuelles par une planification à long terme. Kefalogianni a souligné un « développement qualitatif du tourisme, avec mesure et équilibre », protégeant les destinations sous pression tout en créant des opportunités pour les zones touristiques moins développées.

Cinq zones et règles d'investissement

Les cinq catégories vont des zones de développement contrôlé (A), couvrant les destinations les plus saturées par le tourisme, aux zones de développement spécial renforcé (E). La classification détermine directement les conditions des nouveaux investissements hôteliers. Dans les zones de développement contrôlé, la parcelle minimale pour un nouvel hôtel hors plan d'urbanisme passe à 16 stremmata, et seuls les hébergements trois à cinq étoiles sont autorisés. Dans les zones développées (B), la parcelle minimale est fixée à 12 stremmata, là encore réservée aux établissements trois à cinq étoiles, avec un plafond de 350 lits pour les îles de cette catégorie. Dans les zones Natura 2000, les nouvelles infrastructures touristiques ne sont autorisées qu'après la définition de plans de gestion.

Locations de courte durée et protection côtière

Les locations de courte durée de type Airbnb sont désormais intégrées pour la première fois dans le plan spatial national. En fonction de la pression touristique dans chaque zone, les autorités peuvent imposer des limites à la durée d'exploitation dans l'année, des zones géographiques d'interdiction ou de restriction, et des freins à la création de nouvelles offres, y compris pour les résidences nouvellement construites dans les zones à forte pression. Le cadre introduit également des règles strictes de protection de la zone côtière, visant à préserver les paysages naturels et l'environnement côtier.

Réactions du secteur

L'Association des entreprises touristiques grecques (SETE) a qualifié le cadre de mesure nécessaire qui ouvre la voie à la prochaine phase de planification spatiale, notant qu'un cadre avec quelques lacunes vaut mieux que pas de cadre du tout. Plusieurs propositions de la SETE ont été intégrées dans le texte final, bien que l'association ait déclaré que certaines de ses positions n'ont pas été adoptées.

La Fédération panhellénique des hôteliers (POX) a adopté un ton plus critique. Son président, Yiannis Hatzis, a déclaré que malgré la consultation et les contributions du secteur, le cœur des restrictions restait largement inchangé.

Dans la version finale du cadre spatial spécial pour le tourisme, malgré la consultation et les interventions des organismes, le cœur des restrictions reste dans une large mesure inchangé. Le développement durable doit reposer sur une planification documentée, une sécurité juridique et la confiance dans le potentiel de chaque destination.

Le texte final a fait suite à une période de consultation déclenchée par les vives réactions suscitées par un projet révélé par Kathimerini début mai 2026. Après les avis du Conseil spatial national et de KESYCHOTA, des améliorations clés ont été intégrées sans modifier l'architecture fondamentale du plan, selon des sources gouvernementales.