Les dons parentaux pour l’achat immobilier triplent alors que la pression fiscale espagnole sur le logement atteint 62 % sur la durée de vie d’un bien

Les dons parentaux triplent

Le nombre de dons en argent des parents à leurs enfants pour les aider à acheter un logement a plus que triplé depuis 2019, atteignant plus de 62 000 transferts en 2025, selon les données du Conseil général du notariat publiées par la Banque d’Espagne. Le don moyen s’élevait à 87 161 € l’an dernier, le plus bas des dernières années, ce qui suggère que la pratique s’étend à une plus large gamme de revenus des ménages. Au total, ces transferts représentent désormais environ 5,5 milliards d’euros par an, soit 0,3 % du PIB.

La banque centrale note que les dons parentaux aident les jeunes ménages à surmonter à la fois la contrainte de l’apport personnel et l’exigence de revenu, facilitant leur accès au crédit hypothécaire.

Ces transferts réduiraient à la fois la restriction d’épargne nécessaire et la restriction de revenu, ce qui faciliterait l’accès des jeunes au crédit hypothécaire.

L’imposition écrase les dépenses publiques

Alors que l’État prélève lourdement sur les transactions immobilières, il en restitue très peu en dépenses directes. En 2025, l’Espagne a collecté 52,2 milliards d’euros d’impôts liés au logement (6,9 % des recettes fiscales totales) mais n’a alloué que 7,614 milliards d’euros aux dépenses de logement, soit seulement 0,48 % du PIB. L’achat d’un logement supporte un coin fiscal d’environ 24 % du prix final : 9,7 % d’impôts directs pour l’acheteur et environ 14,6 % répercutés à partir des taxes côté promoteur.

Le logement pourrait être qualifié de bien d’usage, d’actif patrimonial et d’assiette fiscale pour de multiples prélèvements.

Pression fiscale sur le cycle de vie supérieure à 62 %

Une nouvelle étude présentée le 26 juin par la Fedea, la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona et la Confédération des chambres de la propriété urbaine indique que la charge fiscale totale sur un bien immobilier sur l’ensemble de son cycle économique, acquisition, détention et transmission, peut dépasser 62 % du prix d’achat initial. Le rapport, intitulé « Analyse économique de la fiscalité du logement en Espagne », recense au moins 12 prélèvements fiscaux distincts (impôt sur le revenu, TVA, impôt sur la fortune, droits de mutation et droits de succession et donation) qui gonflent les prix bien au-delà de ce que les experts considèrent comme raisonnable.

L’Espagne subit une pression fiscale très importante, étant l’un des pays ayant la plus forte pression fiscale sur le logement en Europe.

L’auteur de l’étude, l’économiste Jaume Menéndez, souligne que la fiscalité n’explique pas à elle seule le déficit de logements, mais qu’elle façonne les prix, les décisions d’investissement et la mobilité résidentielle. Le directeur de la Fedea, Ángel de la Fuente, a pointé les goulots d’étranglement du côté de l’offre : rareté des terrains finalistes, incertitude réglementaire, lenteur des autorisations, coûts de construction et faible productivité du secteur.

Les réformes proposées s’inspirent du Portugal

Menéndez a proposé un ensemble de réductions de TVA : un taux de 0 % pour les promoteurs construisant des logements locatifs abordables, un taux temporaire de 0 % pour les travaux d’efficacité énergétique et d’amélioration, et un taux réduit de 4 à 5 % (contre 10 % actuellement) pour les premiers achats de logements, sous conditions de revenus et d’âge. Il a cité le décret portugais de mai 2026 qui a réduit la TVA sur la construction de 23 % à 6 % pour les logements vendus en dessous de 660 000 € et réduit l’impôt sur les revenus locatifs de 25 % à 10 % pour les loyers mensuels inférieurs à 2 300 €, comme modèle.

Il ne s’agit pas de moins taxer, mais de mieux taxer.

Lors d’une table ronde, l’économiste Valentí Pich, Joan Ràfols de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona et Julián Salcedo du Forum des économistes immobiliers ont souligné que l’Espagne est le quatrième pays de l’OCDE ayant la plus forte pression fiscale sur le logement.