L'Espagne réapprouve deux décrets sur le logement rejetés au Congrès, avant les élections de novembre

Les décrets de retour avant le vote

Le gouvernement de Pedro Sánchez a approuvé de nouveau deux décrets-lois sur le logement, pour la deuxième fois, après leur rejet par le Congrès vendredi dernier. L'exécutif profite de la dissolution des Cortes pour transmettre les textes à la Diputación Permanente, qui doit les accepter avant le 14 novembre. Pedro Sánchez a convoqué les élections générales pour le dimanche 29 novembre. L'économiste Gonzalo Bernardos a accusé le gouvernement de vouloir faire passer « deux décrets-lois par la porte de derrière » dans un message sur les réseaux sociaux.

Le paquet prolonge de deux ans au maximum les contrats de location à titre exceptionnel, encadre la révision des loyers et suspend jusqu'au 31 décembre 2030 les expulsions de personnes vulnérables sans solution de relogement. Il restreint aussi la spéculation immobilière, durcit les règles sur les locations saisonnières et à la chambre, et prévoit des incitations fiscales pour les propriétaires proposant des prix abordables, ainsi que des déductions pour les locataires. Selon laSexta, les mesures compliquent également les rachats de logements par les fonds vautours.

Les petits propriétaires contestent

Selon les données du ministère des Droits sociaux, de la Consommation et de l'Agenda 2030, préparées avec le CSIC, 83,1 % des logements locatifs en Espagne appartiennent à des particuliers. À Cordoue, José Vaquero, président de l'Asociación de Agencias Inmobiliarias de Córdoba (Asaicor), indique que les petits propriétaires possédant de un à dix biens constituent l'essentiel de l'offre locative dans la province, « 95 % ou 96 % » selon son estimation. Il décrit son secteur comme inquiet des initiatives du gouvernement.

Les marchés commencent à se bloquer, une alarme sociale importante va se créer et cela va poser un problème de taille à court ou moyen terme.

Bernardos soutient que les nouvelles règles augmentent le risque de louer, réduisent la rentabilité et poussent les propriétaires à retirer des logements du marché. Il conseille aux propriétaires de laisser leurs biens vides jusqu'au retour de la sécurité juridique. Vaquero estime que les décrets aggravent la situation en faisant peser le poids d'un problème social sur les petits propriétaires qui dépendent du loyer pour leurs dépenses courantes.

L'inquiétude des ménages dans l'enquête du CIS

Une étude du Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), fondée sur plus de 6 000 entretiens réalisés en juin, montre que 87 % des Espagnols se déclarent très ou assez inquiets de la situation du logement. L'inquiétude atteint 93 % chez les 25-34 ans. Au total, 42 % affirment que la situation leur porte personnellement préjudice.

La part de ceux qui se sentent lésés grimpe fortement chez les jeunes. Elle est de 56,1 % chez les 18-24 ans et de 68 % chez les 25-34 ans, tandis que 57,2 % des 35-44 ans disent la même chose. Environ quatre répondants sur dix jusqu'à 54 ans déclarent encore un préjudice personnel. Eurostat situe l'âge moyen d'émancipation en Espagne à 30 ans.

Qui encaisse le prix

Fernando Trías de Bes, sur Cadena COPE, prend l'exemple hypothétique d'un logement neuf à 400 000 euros. Le promoteur paie environ 100 000 euros pour le terrain et environ 150 000 euros pour la construction. En ajoutant la TVA sur les matériaux, les licences municipales et les cotisations des salariés, l'État conserve environ 148 000 euros, soit près d'un tiers de la valeur. Il indique que le promoteur, qui assume l'ensemble du risque économique et consacre plusieurs années à la construction, dégage un bénéfice d'environ 12 %.

Trías de Bes précise que l'État perçoit aussi l'impôt sur les intérêts que les banques tirent des crédits immobiliers. Sur l'ensemble des logements vendus en Espagne en un an, il estime les recettes publiques issues de l'immobilier à près de 40 000 millions d'euros, soit environ 10 % de ses recettes annuelles.

L'offre et le débat structurel

Valeria Racu, porte-parole du Sindicato de Inquilinas, soutient que construire davantage de logements ne suffit pas en soi.

Construire sans changer les règles du jeu, c'est comme remplir une baignoire sans mettre le bouchon.

Racu cite une estimation de la Banco de España selon laquelle 750 000 logements manquent, et 900 000 logements sont détenus par des étrangers non résidents à usage touristique. Le logement social représente 3,4 % du total en Espagne, contre 8 % en Europe et 29 % aux Pays-Bas.

José García Montalvo, professeur à l'Universitat Pompeu Fabra, estime que l'État ne pourrait pas construire seul le logement abordable dont l'Espagne a besoin, et qu'un mécanisme est nécessaire pour que les constructeurs ne perdent pas d'argent. Selon lui, construire du logement locatif abordable à Barcelone, Madrid ou dans d'autres grandes villes revient essentiellement à construire à perte. Javier Gil, chercheur au CSIC, affirme que la rentabilité du logement locatif découle de la législation.

C'est une activité très rentable, mais parce que la législation la facilite.

Les données du ministère citées par laSexta montrent que 56,4 % des logements locatifs à Madrid appartiennent à des propriétaires possédant plusieurs biens. Javier Montalvo, professeur d'économie à l'Universitat Pompeu Fabra, ne croit pas à une coordination des prix entre propriétaires : selon lui, les loyers augmentent parce que l'offre manque.