L'Espagne adopte un décret sur les loyers plafonnant les hausses alors que les annonces reculent jusqu'à 12,5 %

De nouveaux droits pour les locataires et des plafonds de prix

Le Real Decreto-ley 29/2026 est entré en vigueur le 8 octobre, après sa publication au Boletín Oficial del Estado le 7 octobre. La mesure concerne environ cinq millions de locataires liés par 1,8 million de contrats de location qui arrivent à échéance avant le 31 décembre 2028. Les locataires éligibles qui sont à jour de leurs paiements depuis les huit mois précédents peuvent demander une prolongation obligatoire de leur contrat d'un à deux ans. Les propriétaires ne peuvent ni augmenter librement les loyers ni expulser les locataires pour relouer le logement pendant cette période, sauf s'ils ont besoin du logement pour un usage personnel ou familial. Les révisions annuelles de loyer sont gelées jusqu'au 31 décembre 2027 pour les logements dont le prix dépasse l'indice de référence de l'État, et plafonnées à 2 % maximum pour ceux qui sont en dessous. Les protections contre l'expulsion des ménages vulnérables sans solution de relogement sont également prolongées jusqu'au 31 décembre 2030.

Locations temporaires et litiges d'entretien

Le décret introduit des normes spécifiques pour empêcher les baux temporaires de contourner les règles applicables à la résidence principale. Les contrats temporaires doivent désormais indiquer et prouver un motif réel de déplacement, la charge de la preuve incombant directement au propriétaire. Ces contrats doivent dépasser 31 jours et ne peuvent généralement pas excéder 12 mois ; ils se transforment automatiquement en contrats de résidence principale s'ils se prolongent au-delà d'un an sans justification ou si les parties signent plus de deux baux temporaires consécutifs. En outre, la location de chambres relève désormais de la loi sur les baux urbains et non du Code civil. Les locataires obtiennent aussi le droit d'effectuer les travaux de salubrité nécessaires et de déduire ces dépenses du loyer futur si le propriétaire ne répond pas dans les 15 jours suivant la réception d'un devis, un délai ramené à cinq jours pour les baux temporaires.

Parcours parlementaire et incitations fiscales

Le texte est entré en vigueur après des manifestations liées à la mort de Maricarmen, après la dissolution du Parlement et la convocation d'élections anticipées le 29 novembre. Alors que le Congrès des députés a rejeté deux premiers décrets sur le logement le 2 octobre, avec les voix du Parti populaire, de Vox et de Junts, le décret actuel attend la validation de la Députation permanente du Parlement. Le Parti nationaliste basque a annoncé son soutien, apportant au gouvernement l'appui nécessaire sans dépendre de Junts. Le règlement instaure également une déduction annuelle sur l'impôt sur le revenu à partir du 1er janvier 2027, permettant aux locataires dont la base imposable est inférieure à 33 007,20 euros de déduire jusqu'à 1 163 euros.

Retrait du marché et réactions d'experts

Les données compilées par EsadeEcPol montrent des baisses immédiates de l'offre de logements locatifs dans les grandes communes entre le 29 septembre et le 5 octobre. Les propriétaires ont retiré des annonces du portail Idealista, y compris après le vote parlementaire initial du 2 octobre. Invité sur La Sexta, le professeur d'économie de l'université de Barcelone Gonzalo Bernardos a exprimé des doutes sur l'obligation, pour les annonces locatives, de publier les indices de référence et les prix des contrats précédents.

Aujourd'hui, pour obtenir et louer un logement, il faut passer un casting que des acteurs travaillant avec Steven Spielberg ne passent pas. C'est dingue.

Il a affirmé que l'ajout d'obligations génère de la bureaucratie plutôt que de résoudre la pénurie de logements, soulignant que des règles similaires en Catalogne en 2025 n'ont pas réglé les problèmes d'offre.

Initiatives de logement de la municipalité de Madrid

Face aux contraintes d'offre régionales, le conseil municipal de Madrid a approuvé deux mesures d'urbanisme spéciales lors d'une séance plénière extraordinaire le 8 octobre. Adoptés avec le soutien du Parti populaire, de Vox et des conseillers indépendants Javier Ortega Smith et Ignacio Ansaldo, ces plans autorisent la construction de jusqu'à 18 400 logements protégés sur des terrains non résidentiels d'ici 2028. L'initiative permet des programmes de logements sur des parcelles réservées aux bureaux, aux équipements privés et à l'hébergement, ainsi que des limites de densité plus élevées. Borja Carabante, adjoint à l'Urbanisme, à l'Environnement et à la Mobilité, a indiqué que des dispositions régionales antérieures avaient déjà permis de traiter 5 806 logements sur des terrains industriels.