Le déficit de logements en Allemagne atteint 1,35 million d'unités alors que la construction chute à 206 600

L'ampleur du déficit

L'Allemagne est confrontée à une pénurie nationale de 1,35 million d'appartements, selon l'étude « Bau-Monitor 2026 » publiée le 26 août 2026 par l'Institut Pestel à Berlin. Les achèvements de logements sont tombés à 206 600 unités en 2025, marquant le volume de construction le plus bas depuis 2012 et inférieur à la demande annuelle estimée à 300 000 unités. Entre 2023 et 2025, les achèvements annuels ont chuté d'environ 84 600 unités dans tout le pays. Les prévisions de l'Institut Ifo tablent sur une nouvelle baisse en 2026, à 185 000 achèvements. Bien que les permis de construire aient augmenté de 15,1 % au premier semestre 2026 pour atteindre 126 300 unités par rapport à la même période en 2025, les représentants du secteur ne s'attendent pas à ce que cette hausse empêche une baisse des achèvements.

Répercussions économiques et fiscales

La contraction de la construction résidentielle entre 2023 et 2025 a entraîné une perte nette de revenus de 26,9 milliards d'euros pour le secteur du bâtiment. Le produit intérieur brut était inférieur de 0,6 point de pourcentage à ce qu'il aurait été dans un scénario de référence de 300 000 achèvements annuels, contribuant à une perte de bien-être global d'au moins 1 %. Ce déficit a réduit les recettes fiscales fédérales et régionales d'environ 7 milliards d'euros. Les recettes de la taxe sur la valeur ajoutée ont chuté de 5,1 milliards d'euros, tandis que les recettes de la taxe sur les mutations immobilières ont baissé de 1,9 milliard d'euros. Matthias Günther, directeur de l'Institut Pestel, a commenté la situation à Berlin.

Autant d'appartements sont nécessaires qu'il n'y en a pas eu depuis longtemps, et aussi peu d'appartements sont construits qu'il n'y en a pas eu depuis longtemps. Les deux se conjuguent : c'est toxique.

Pénuries régionales et contraintes de main-d'œuvre

Le déficit se concentre dans les Länder économiquement actifs et les grandes zones urbaines. La Rhénanie-du-Nord-Westphalie enregistre le plus grand déficit avec 364 000 unités, suivie par la Bavière avec 220 000 et le Bade-Wurtemberg avec 201 000. Dans le nord de l'Allemagne, la Basse-Saxe manque de 123 000 logements, le Schleswig-Holstein de 44 000, Hambourg de 23 000 et le Mecklembourg-Poméranie-Occidentale de 13 000, tandis que Berlin fait face à un déficit d'au moins 58 000 unités. En Bavière, les pertes fiscales régionales ont atteint 1,3 milliard d'euros en taxe sur la valeur ajoutée, plus de 350 millions d'euros en taxe sur les mutations immobilières et plus de 600 millions d'euros en impôt sur le revenu, tandis que les loyers nets hors charges ont augmenté de plus de 70 % entre mars 2015 et mars 2026. L'Institut Pestel a noté que la pénurie de logements empêche les travailleurs de déménager pour un emploi, laissant des postes vacants non pourvus.

Demandes politiques et réductions de subventions

La Fédération allemande des négociants en matériaux de construction, qui a commandé l'étude, a critiqué les projets budgétaires fédéraux visant à réduire les subventions au logement de 1,4 milliard d'euros, ne laissant que 2 milliards d'euros alloués pour 2027. La présidente de l'association, Katharina Metzger, a plaidé pour l'adoption de normes de construction simplifiées dites de type E.

L'effondrement de la construction de logements est fatal. En 2026, nous nous attendons à un nouveau coup dur : seulement 185 000 nouveaux appartements, selon les prévisions.

L'association professionnelle a exhorté les législateurs fédéraux à autoriser les immeubles résidentiels comptant jusqu'à douze logements à être réalisés sans permis de construire individuels, à condition qu'ils soient conformes aux plans d'urbanisme locaux. Matthias Günther a appelé le cabinet du chancelier Friedrich Merz et du vice-chancelier Lars Klingbeil à traiter la construction résidentielle comme une priorité économique centrale.