La Catalogne mobilise 5,8 milliards d'euros pour le logement public, les fonds d'investissement se désengagent

Un vaste programme de construction de logements publics

Le gouvernement de Catalogne, présidé par Salvador Illa, mobilise plus de 5,8 milliards d'euros pour étoffer le parc de logements locatifs protégés de la région. Illa a présenté les détails du programme lors du troisième débat de politique générale au Parlement de Catalogne. L'initiative vise un total de 50 000 logements locatifs publics, dont près de 39 000 unités déjà à un stade avancé. Le portefeuille actif comprend 5 997 logements achevés pendant le mandat, 7 009 en cours de construction et 25 943 unités sur des terrains municipaux réservés, dont les travaux doivent débuter entre 2027 et 2028. Pour soutenir l'initiative, le département du Territoire a mobilisé 161 millions d'euros issus des fonds européens Next Generation.

Partenariat privé et structure des loyers

Le gouvernement régional a structuré le programme autour de partenariats public-privé de long terme sur des terrains municipaux, créant un flux continu de projets pour les promoteurs. Dans ce modèle, les investisseurs privés reçoivent des droits de superficie de 75 ans pour construire et exploiter des logements protégés. Le premier appel d'offres a été clos en juillet 2026, attribuant 1 065 logements à Landetic (société liée à Grupo Corp) et 875 logements à une alliance entre Visoren et Copisa. La Generalitat prévoit de lancer un deuxième appel d'offres en novembre 2026, puis un troisième en 2027.

Les loyers sont fixés à 10,65 euros le mètre carré, avec une revalorisation prévue à 11 euros le mètre carré pour 2027. La Generalitat complète directement les loyers versés afin que les partenaires privés obtiennent des rendements supérieurs à 7 %, un montage comparable à une obligation à 50 ans.

Le désengagement des fonds d'investissement

Parallèlement aux nouvelles constructions, la réglementation régionale du logement et l'encadrement des loyers ont conduit de grands fonds d'investissement à céder des actifs résidentiels, en particulier à Barcelone et dans son aire métropolitaine. La Generalitat a déjà dépensé 400 millions d'euros en exerçant son droit de préemption pour racheter des portefeuilles résidentiels, acquérant 1 100 logements auprès d'Inmocaixa et 742 auprès de Divarian. Des responsables régionaux indiquent que Blackstone cherche actuellement à vendre 400 biens résidentiels, d'autres entités poursuivant des sorties similaires.

La ministre du Territoire, du Logement et de la Transition écologique, Sílvia Paneque, a expliqué ce changement de comportement des fonds :

Ce sont des fonds qui voyaient le logement comme un actif financier et non comme un lieu de vie pour les familles. Ils constatent qu'aujourd'hui, avec les politiques appliquées en Catalogne, avec l'encadrement des loyers, ils n'obtiennent pas les rendements escomptés et, par conséquent, ils se désengagent de ces biens et vont chercher d'autres actifs ou d'autres espaces où cette rentabilité est assurée.

Vers l'accession à la propriété des locataires

Les budgets d'acquisition du gouvernement étant contraints, l'exécutif prépare des mécanismes pour aider les locataires actuels à acquérir les biens cédés par les fonds. La Generalitat prévoit de déployer des prêts pour l'apport initial via l'Institut catalan de finance (ICF) et lancera en janvier 2027 un dispositif d'achat partagé. Outre ces mécanismes de co-acquisition, l'exécutif a créé un fonds d'urgence de 25 millions d'euros destiné à prévenir les expulsions imminentes.

Paneque a indiqué que l'administration veut aider les habitants de la classe moyenne active à acheter leur logement, garantissant ainsi leur stabilité tout en aidant le secteur public à maintenir les occupants dans les lieux.