Le déficit de logements en Espagne atteint 750 000 unités, le double de l'Italie, tandis que les jeunes locataires doivent consacrer une décennie de salaire pour acheter

Le déficit accumulé de logements en Espagne a atteint 750 000 unités entre 2021 et 2025, selon le rapport annuel 2025 de la Banque d'Espagne. Ce chiffre, qui se compare à 400 000 en Italie et 300 000 au Portugal, reflète un déséquilibre entre une formation robuste de ménages (240 000 en 2025 seulement) et une construction atone (92 000 achèvements, en baisse de 9 % par rapport à 2024). Seule l'Allemagne parmi les grandes économies de la zone euro a réussi à construire plus de logements qu'elle n'a créé de ménages sur la période.

Concentration régionale et goulots d'étranglement de l'offre

Plus de la moitié (52,5 %) du déficit est concentrée dans six provinces : Madrid, Barcelone, Alicante, Valence, Murcie et Malaga. La banque centrale souligne que l'Espagne n'a pas un marché du logement unique mais plusieurs, ce qui rend les réponses du côté de l'offre plus difficiles. La disponibilité des terrains, la productivité de la construction et les pénuries de main-d'œuvre sont les principales contraintes.

Jeunes locataires piégés

La location a fortement augmenté : 54,7 % des ménages dirigés par une personne de moins de 30 ans sont désormais locataires, soit une hausse de 15,4 points de pourcentage depuis 2007. Pour les 30-44 ans, le taux est de 37,1 %. La banque estime que seulement 10 à 15 % des ménages locataires pourraient s'offrir un crédit immobilier sans endettement extrême. Les jeunes ont besoin de près de sept ans de salaire brut pour acheter un logement, ce qui monte à 7,5 pour ceux nés à l'étranger et jusqu'à 10 dans des villes comme Madrid, Barcelone ou Malaga.

Dans les années 80 et 90, l'analyse du marché du travail était priorisée en raison de l'impact social d'avoir ou non un emploi ; aujourd'hui, cette situation s'applique au marché du logement.

Usage non-résidentiel et touristique

Les acheteurs étrangers et les locations touristiques représentent ensemble environ 900 000 logements, soit 3,3 % du parc total. Les seuls appartements touristiques sont au nombre d'environ 355 000 (1,5 % du parc) mais atteignent environ 10 % du marché locatif dans certaines zones, comme les centres historiques de Malaga et Séville et certaines parties de Barcelone et Madrid. La banque indique que ces usages ajoutent de la pression sur les prix dans des marchés déjà tendus.

Perspectives politiques et risques

La Banque d'Espagne appelle à des mesures coordonnées du côté de l'offre, qualifiant les perspectives de « peu encourageantes ». Elle soutient des limitations temporaires et ciblées des usages non résidentiels (locations touristiques et saisonnières) dans les zones tendues, mais prévient que les contrôles du côté de la demande risquent de nuire au tourisme et au commerce s'ils sont maintenus sans une augmentation significative de l'offre. Les indicateurs de stabilité financière ne montrent pas encore les déséquilibres macro-financiers qui ont précédé le krach de 2008, mais la banque insiste sur la nécessité de surveiller de près l'écart.

Ce que nous voyons du côté de l'offre n'est pas très encourageant.