Rapport 2025 de la Banque d'Espagne : l'Espagne a besoin de 750 000 logements supplémentaires, l'âge moyen des primo-accédants atteint 47 ans

Le rapport annuel 2025 de la Banque d'Espagne, publié sous la direction du gouverneur José Luis Escrivá, consacre un chapitre entier à ce qu'elle considère comme l'un des principaux défis de l'économie espagnole. Le document marque un changement subtil mais perceptible de ton par rapport à l'édition 2023 sous l'ancien gouverneur Pablo Hernández de Cos, notamment en matière de contrôle des loyers. Alors que le rapport précédent avertissait que l'application prolongée des plafonds de prix pourrait « créer de nouveaux problèmes d'accès au logement », le texte de 2025 affirme désormais que ces mesures « peuvent générer des gains de bien-être en assurant les ménages à faibles revenus ».

Un écart croissant entre les ménages et les logements

La statistique clé est un déficit accumulé de 750 000 logements entre 2021 et 2025. L'Espagne a créé environ 240 000 nouveaux ménages l'année dernière, mais seulement environ 92 000 logements ont été achevés (en baisse de 9 % sur un an). L'écart se concentre dans six provinces : Madrid, Barcelone, Alicante, Valence, Murcie et Malaga représentent 52,5 % du déficit.

Si nous avons un déficit de 750 000, le combler ne dépend que de la croissance de l'offre de logements par rapport à la création de ménages. Si nous pouvons l'accélérer, cela prendra moins de temps, mais au rythme actuel de production, cela prendra un certain temps car nous ne pouvons pas arrêter la dynamique démographique.

Tensions démographiques sur l'accession à la propriété

L'âge auquel les Espagnols achètent leur premier logement a augmenté de 5,7 ans depuis 2007, atteignant 46,8 ans en moyenne. Seulement 22,4 % de tous les achats de logements en 2025 concernaient des acheteurs âgés de 18 à 35 ans, contre environ la moitié avant l'éclatement de la bulle immobilière. La banque attribue cela en partie à l'incapacité de nombreux jeunes à épargner pour un apport et au retard dans le départ du domicile parental, qui intervient désormais après 30 ans.

Pression régionale inégale

Le rapport fournit des données granulaires au niveau des villes. Valence a enregistré la plus forte augmentation réelle des nouveaux contrats de location parmi les six plus grandes villes d'Espagne, à 4,5 % par an entre 2019 et 2024, tandis que Saragosse a enregistré une hausse plus modérée de 1 % et Séville un peu plus de 0,5 %. Les prix d'achat divergent également : la zone urbaine de Valence a connu un gain réel annuel de 7,9 % entre 2014 et 2024, contre une moyenne nationale de 4,7 %. Saragosse apparaît comme la grande ville qui demande le moins d'efforts pour accéder au logement (24,1 % du revenu net pour le loyer, 5,7 années de revenu pour un premier achat), mais 23,8 % de ses ménages locataires dépensent encore plus de 30 % de leurs revenus.

Réponse politique et limites des locations touristiques

Réagissant à ces données, le ministère du Logement a exhorté à un resserrement des restrictions sur les locations touristiques. Le rapport de la Banque a révélé que près de 900 000 logements étaient entre les mains de propriétaires non résidents ou étrangers en 2025. Bien que cela ne représente que 3,3 % du parc total de logements, la part dépasse 14 % dans des provinces comme Alicante et Malaga. Le ministère souhaite fermer 111 000 locations touristiques illégales identifiées via un nouveau guichet unique numérique et utiliser les fonds du Plan national du logement 2026-2030 (7 milliards d'euros) pour acheter ou louer des biens afin de les transformer en locations abordables à long terme.

Stabilité financière pas encore menacée

Contrairement au boom d'avant 2008, la Banque d'Espagne ne voit pas de déséquilibres macro-financiers. Les achats de logements ont augmenté de 5,1 % en 2025, avec un total de plus de 750 000 transactions, mais cela ne représentait que 3,8 % des ménages contre une moyenne de 5,5 % entre 2004 et 2007. Les nouveaux prêts hypothécaires ont augmenté de 27,5 % en 2025 tandis que le nombre de prêts hypothécaires a augmenté de 14 %, mais les normes de prêt restent plus strictes que lors des cycles précédents et les risques pour la stabilité financière semblent maîtrisés.