Portugals Wohnungsdebatte: Baukosten steigen um 7,5 %, Preise fast verdreifacht

Kosten steigen, Preise fast verdreifacht

Das Statistikamt Portugal (INE) veröffentlichte am 9. Oktober Zahlen, denen zufolge die Baukosten für neue Wohnungen im August 2026 um 7,5 % höher lagen als ein Jahr zuvor. Material verteuerte sich um 7,1 %, die Arbeitskosten stiegen um 8 % – ein Druck, der auf den Budgets und der Rentabilität neuer Projekte lastet. Der Länderbericht der Europäischen Kommission für 2026, im Juni veröffentlicht, stellt fest, dass die nominalen Hauspreise seit 2015 nahezu auf das Dreifache gestiegen sind, ein durchschnittlicher jährlicher Anstieg von 11 %. Portugal gehört zu den europäischen Ländern, in denen sich das Verhältnis von Hauspreisen zu Einkommen am stärksten verschlechtert hat, wobei die Belastung sich auf die Metropolregionen Lissabon und Porto, die Algarve, die Küstenzonen und mittelgroße Gemeinden konzentriert. Regionale Ungleichgewichte verkomplizieren das Bild, da in einigen Gebieten eine Nachfrage besteht, die das Angebot nicht decken kann, während andere über einen Wohnungsüberschuss verfügen.

Baukosten insgesamt7,5%

Material7,1%

Arbeitskosten8%

Baukosten insgesamt

7.5 %

Material

7.1 %

Arbeitskosten

8 %

Daten aus dem Artikeltext

Einwanderung, Investorenvisa und Tourismus

Mehrere portugiesische Politiker, darunter Minister Nuno Melo, machen unkontrollierte Einwanderung für die Wohnungskrise verantwortlich. Kommentatoren halten dem entgegen, diese Erklärung überspringe strukturelle Faktoren, die sich über mindestens das vergangene Jahrzehnt aufgebaut hätten, darunter das Wachstum des Tourismus, die Ausweitung der Kurzzeitvermietung, ausländische Ruheständler, die von Steuerregimen angezogen werden, und die Konzentration der Wirtschaftstätigkeit auf Lissabon und Porto. Sie räumen ein, dass das Wachstum der ausländischen Bevölkerung einen großen Effekt auf die Wohnungsnachfrage hatte, argumentieren aber, dass dies nicht die alleinige Ursache sein könne. Die sogenannten Golden Visa, offiziell Autorizações de Residência para Investimento (ARI), ermöglichten bis 2023 Aufenthaltstitel über Immobilienkäufe, als das Gesetz geändert wurde und Immobilien als Investitionsoption entfielen. Angeführte offizielle Zahlen zeigen 1.245 im Jahr 2019 erteilte ARI in Verbindung mit 1.160 Immobilien, 1.182 im Jahr 2020 in Verbindung mit 1.094 Immobilien und 865 im Jahr 2021 in Verbindung mit 756 Immobilien. Der AIMA-Bericht beziffert die Gesamtzahl für 2023 auf 2.901 ARI, schlüsselt aber nicht mehr auf, wie viele Immobilien gekauft wurden.

20191.245

20201.182

2021865

20232.901

2019

1245 Genehmigungen

2020

1182 Genehmigungen

2021

865 Genehmigungen

2023

2901 Genehmigungen

Daten aus dem Artikeltext

Angebot, Löhne und der Preissprung 2025

Eine Meinungskolumne stellt den rund 100.000 Wohnungen, die zu Beginn des Jahrhunderts jährlich gebaut wurden, 26.000 im Jahr 2025 gegenüber – das beste Jahr seit 2011 –, während das Land mehr als eine Million neue Einwohner aufnahm. Dieselbe Kolumne schreibt, die Mieten stiegen um etwa 10 % pro Jahr, die Hauspreise um 17 % und die Löhne um 5 %, und landesweit stünden mehr als 700.000 Wohnungen leer, 150.000 davon in der Region Lissabon. Ein weiterer Meinungsbeitrag merkt an, die Zahl der im Baugewerbe Beschäftigten sei kaum gewachsen, obwohl der Sektor wieder bauen soll. INE-Daten zeigen, dass der Wohnimmobilienpreisindex 2025 um 17,6 % stieg, bei Bestandswohnungen um 18,9 % gegenüber 14,2 % bei Neubauten. In einer Erklärung von Soziologen zitierte Eurostat-Zahlen zeigen, dass die portugiesischen Hauspreise zwischen dem vierten Quartal 2015 und dem vierten Quartal 2025 um 180 % stiegen.

Soziologen und die Rolle der Politik

Die Portugiesische Soziologische Gesellschaft (APS) erklärte in einer am 26. Oktober veröffentlichten Stellungnahme, die Krise sei nicht unvermeidlich, weil sie aus politischen Entscheidungen resultiere. Sie wies zudem jede Repression des Rechts auf Demonstration zurück und forderte die Behörden auf, den Anliegen zuzuhören, die Bürger im öffentlichen Raum vortragen. Die Gesellschaft zitierte OECD-Daten, denen zufolge zwischen 2015 und 2023 die Hauspreise in 27 von 33 Ländern mit Daten schneller stiegen als die Einkommen, wobei Portugal zu den drei Ländern mit dem stärksten Anstieg des Preis-Einkommen-Verhältnisses gehört.

„Die Wohnungskrise existiert und wird bleiben.“

Die APS argumentiert, Bodenwerte, Baukosten und Immobilienmakler prägten die Preise, das Problem liege aber auch darin, wie der Wohnungsbestand genutzt, reguliert und von der öffentlichen Politik gesteuert werde. Sie merkt an, dass nur 69 % der Wohnungen in Portugal als dauerhafter Wohnsitz genutzt werden, in der Algarve nur etwa 50 %, wodurch viele Wohnungen dem örtlichen Miet- und Kaufmarkt entzogen würden.

Löhne, Baukosten und offene Fragen

Ein Meinungsbeitrag bei SAPO argumentiert, die Krise erkläre sich nicht allein durch niedrige Löhne, Materialpreise oder Bürokratie, sondern durch eine Diskrepanz zwischen Einkommen, Angebot, Lage und Investitionsfähigkeit der Käufer. Er stellt den Vergleich eines Bauträgers von Gehältern, Materialien und Baukosten über etwa zwanzig Jahre infrage, der zu dem Schluss kam, die Käufer seien ärmer geworden statt die Wohnungen teurer. Der Beitrag räumt ein, dass die Preise stiegen und die Einkommen nicht Schritt hielten, und merkt an, die Baukosten trügen dazu bei, ob sich Bauen lohne, legten aber nicht fest, was ein Verkäufer verlangen könne. Zudem listet er unbeantwortete Fragen zu dem Vergleich auf, darunter ob das Gehalt brutto oder netto sei, welchen Beruf und welche Region es betreffe und ob der genannte Tagessatz ein Lohn oder ein Vertragspreis sei.