Komisja Europejska opracowuje przepisy ograniczające najem krótkoterminowy w strefach kryzysu mieszkaniowego

Kryteria dla stref kryzysu mieszkaniowego

Komisja Europejska przygotowuje mechanizm pozwalający władzom gminnym i regionalnym we wszystkich 27 państwach członkowskich Unii Europejskiej na ograniczanie najmu turystycznego na przegrzanych rynkach nieruchomości. Zgodnie z projektem ustawy o przystępnych cenach mieszkań, który 9 września 2026 r. ma przedstawić Dan Jørgensen, europejski komisarz ds. energii i mieszkalnictwa, lokalne interwencje będą powiązane z jednolitą definicją stresu mieszkaniowego. Według projektu obszar kwalifikuje się jako dotknięty stresem mieszkaniowym, jeśli średnia cena transakcyjna nieruchomości mieszkalnej jest równa lub przekracza ośmiokrotność średniego rocznego dochodu rozporządzalnego lokalnej populacji.

Oprócz bazowego progu relacji ceny do dochodu na poziomie ośmiu, władze publiczne muszą spełnić dwa dodatkowe warunki. Wskaźnik ten musiał wzrosnąć w ciągu poprzednich dziesięciu lat, co odróżnia strukturalnie wysokie koszty od niedawnej inflacji cen. Ponadto dynamika demograficzna, podaż i popyt na mieszkania muszą wskazywać, że niedobór prawdopodobnie nie ustąpi w ciągu kolejnych trzech lat. Projekt upoważnia Komisję do dostosowania bazowego progu ośmiu w przyszłości poprzez akty delegowane.

Zakres ograniczeń dla platform i drugich domów

Po formalnym uznaniu obszaru za dotknięty stresem mieszkaniowym, administracje lokalne i regionalne uzyskują uprawnienia do wprowadzenia ograniczeń najmu krótkoterminowego na platformach takich jak Airbnb czy Booking. Interwencje te dotyczą wyłącznie nieruchomości, które nie są głównym miejscem zamieszkania gospodarza, takich jak lokale przeznaczone na wynajem turystyczny czy drugie domy. Właściciele wynajmujący pokoje w swoim głównym miejscu zamieszkania pozostają wyłączeni z tych ograniczeń.

Poza limitami najmu krótkoterminowego i ograniczeniami liczby nocy, ramy prawne pozwalają organom publicznym na ograniczanie zakupu i użytkowania gruntów oraz nieruchomości nieprzeznaczonych na główne miejsce zamieszkania. W sytuacjach krytycznych administracje gminne mogą zawieszać nowe zezwolenia na wynajem lub wprowadzać całkowite zakazy najmu turystycznego na wyznaczonych obszarach. Władze muszą jednak najpierw ocenić, czy mniej restrykcyjne środki mogłyby przynieść ten sam cel, a wyznaczone strefy muszą być ograniczone do konkretnych obszarów, takich jak poszczególne dzielnice, a nie arbitralne deklaracje obejmujące całe miasta.

Ochrona jednolitego rynku i reakcja branży

Proponowane rozporządzenie ma rozwiązać trwały konflikt prawny między lokalną polityką mieszkaniową a zasadami jednolitego rynku europejskiego. Samorządy wcześniej mierzyły się z wyzwaniami prawnymi na podstawie unijnej dyrektywy usługowej, ponieważ najem krótkoterminowy jest klasyfikowany w prawie UE jako działalność gospodarcza. Dzięki ustanowieniu zharmonizowanego standardu europejskiego, nowe ramy zapewniają gminom pewność prawną w obliczu zarzutów o zakłócanie jednolitego rynku.

Projekt tekstu wskazuje na presję mieszkaniową jako wyzwanie gospodarcze i społeczne dla ośrodków miejskich na całym kontynencie:

Unia Europejska stoi w obliczu kryzysu przystępności cenowej mieszkań, który osłabia spójność społeczną i zagraża ogólnej konkurencyjności Unii.

Grupy branżowe wyraziły zaniepokojenie zmianami regulacyjnymi. Włoskie stowarzyszenie menedżerów najmu krótkoterminowego (Aigab) ostrzegło, że restrykcyjne środki mogą zagrozić milionom miejsc noclegowych na całym kontynencie, w miarę jak europejskie miasta będą przygotowywać się do wyznaczania stref kryzysowych.