Polska proponuje reformę tytułów prawnych do gruntów dla 100 tys. mieszkań spółdzielczych

Przegląd rządowy projektu ustawy UD335

Rada Ministrów ma zająć się we wtorek, 6 października 2026 r., o godz. 12:00 projektem ustawy regulującej status gruntów, na których posadowione są budynki spółdzielni mieszkaniowych. Projekt, formalnie będący nowelizacją ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, nosi numer UD335. Inicjatywa przygotowana przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii ma na celu usunięcie wieloletnich niejasności prawnych dotyczących około 120 spółdzielni mieszkaniowych w Polsce. Według szacunków rządowych, nieuregulowany status tych działek dotyczy bezpośrednio około 100 tys. osób posiadających prawa do lokali wraz z rodzinami. Choć problem dotyczy osiedli w wielu regionach, największe skupisko takich nieruchomości znajduje się w Warszawie, gdzie tysiące mieszkań spółdzielczych funkcjonuje w próżni prawnej.

Geneza sporów o grunty spółdzielcze

Pat prawny wynika z praktyk budowlanych okresu PRL oraz wczesnych lat transformacji gospodarczej po 1989 roku. W tamtych dekadach spółdzielnie wznosiły duże osiedla wielorodzinne na gruntach należących do skarbu państwa lub samorządów bez finalizacji formalnych przeniesień własności. Zgodnie z przepisami prawa cywilnego, użytkowanie wieczyste uniemożliwiało spółdzielniom nabycie własności przez zasiedzenie lub roszczenia na podstawie art. 231 Kodeksu cywilnego. W stolicy rozwiązanie problemu utrudniały dodatkowo nierozstrzygnięte roszczenia reprywatyzacyjne wynikające z powojennego dekretu Bieruta. Wielu mieszkańców żyło w tych blokach przez 40 lub 50 lat, regularnie opłacając czynsz i finansując remonty, nieświadomi wad prawnych gruntu aż do momentu próby sprzedaży mieszkania lub zaciągnięcia kredytu hipotecznego.

Procedury administracyjne i mechanizmy własnościowe

Aby rozładować zatory, projekt UD335 przyznaje wyznaczonym spółdzielniom mieszkaniowym roszczenie o uzyskanie użytkowania wieczystego gruntu oraz nieodpłatne przeniesienie własności budynków. Środek ten ustanawia formalną ścieżkę administracyjną rozpatrywania wniosków spółdzielni w trybie indywidualnym, uwzględniając historię działek, daty budowy i wcześniejsze zgłoszenia. Przepisy doprecyzowują również zasady dotyczące warszawskich działek obciążonych roszczeniami wynikającymi z dekretu Bieruta, co ma ułatwić ostateczne rozstrzygnięcia prawne. Ponadto prawa własności spółdzielni zostaną włączone do zasobów nieruchomości Skarbu Państwa i samorządów. Podmioty publiczne będą mogły cofnąć przekazanie nieruchomości, jeśli grunt jest wykorzystywany niezgodnie z przeznaczeniem, a zgoda na szczeblu ministerialnym będzie wymagana przed udostępnieniem nieruchomości państwowych na czas nieoznaczony. Projekt nie przyznaje automatycznej własności poszczególnym lokatorom, którzy muszą poczekać na uregulowanie tytułów spółdzielczych przed ustanowieniem odrębnej własności lokali.

Przywrócenie użytkowania wieczystego dla mieszkalnictwa

Projekt ustawy uchyla ogólny zakaz ustanawiania użytkowania wieczystego dla inwestycji mieszkaniowych, powracając do ram prawnych obowiązujących przed 1 stycznia 2019 r. Ówczesny zakaz wszedł w życie, gdy przepisy przekształciły istniejące prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we własność. W ramach przywróconego mechanizmu publiczni właściciele gruntów mogą przyznawać długoterminowe tytuły prawne podmiotom realizującym społecznie i gospodarczo istotne projekty mieszkaniowe, zachowując przy tym stały nadzór nad sposobem wykorzystania terenu. Aby wesprzeć budownictwo niekomercyjne, ustawa definiuje preferencyjne stawki opłat dla programów mieszkalnictwa społecznego oraz obiektów budowanych dla studentów i doktorantów. W przypadku nowo ustanawianych praw użytkowania wieczystego w tych kategoriach, opłata roczna ustalona została na poziomie 0,3% ceny gruntu, przy czym opłata pierwsza ograniczona jest do maksymalnie 10% wartości nieruchomości.