Darowizny rodziców na zakup domu potroiły się, a podatki mieszkaniowe w Hiszpanii sięgają 62% wartości nieruchomości w ciągu jej cyklu życia

Darowizny od rodziców potrojone

Liczba darowizn pieniężnych od rodziców na rzecz dzieci w celu pomocy w zakupie domu wzrosła ponad trzykrotnie od 2019 r., osiągając ponad 62 000 transferów w 2025 r., według danych Generalnej Rady Notarialnej opublikowanych przez Bank Hiszpanii. Średnia darowizna wyniosła w ubiegłym roku 87 161 euro, co jest najniższą wartością w ostatnich latach, co sugeruje, że praktyka ta rozprzestrzenia się na szerszy zakres dochodów gospodarstw domowych. Łącznie transfery te wynoszą obecnie około 5,5 mld euro rocznie, co stanowi 0,3% PKB.

Bank centralny zauważa, że darowizny rodziców pomagają młodym gospodarstwom domowym pokonać zarówno ograniczenie wkładu własnego, jak i wymóg dochodowy, ułatwiając im dostęp do kredytu hipotecznego.

Te transfery zmniejszyłyby zarówno ograniczenie oszczędnościowe, jak i dochodowe, co ułatwiłoby młodym ludziom dostęp do kredytu hipotecznego.

Wpływy podatkowe przewyższają wydatki publiczne

Podczas gdy państwo pobiera wysokie podatki od transakcji mieszkaniowych, bardzo mało wydaje bezpośrednio na mieszkalnictwo. W 2025 r. Hiszpania zebrała 52,2 mld euro z podatków związanych z mieszkaniami (6,9% całkowitych dochodów podatkowych), ale przeznaczyła tylko 7,614 mld euro na wydatki mieszkaniowe, zaledwie 0,48% PKB. Zakup domu wiąże się z klinem podatkowym wynoszącym około 24% ceny końcowej: 9,7% w postaci bezpośrednich podatków kupującego i około 14,6% przeniesionych z opłat dewelopera.

Mieszkania można nazwać dobrem użytkowym, aktywem majątkowym i podstawą opodatkowania dla wielu danin.

Presja fiskalna w cyklu życia powyżej 62%

Nowe badanie zaprezentowane 26 czerwca przez Fedea, Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona oraz Konfederację Izb Własności Miejskiej wskazuje, że całkowite obciążenie podatkowe nieruchomości w całym jej cyklu ekonomicznym – nabycie, posiadanie i przekazanie – może przekroczyć 62% pierwotnej ceny zakupu. Raport zatytułowany „Analiza ekonomiczna opodatkowania mieszkań w Hiszpanii” identyfikuje co najmniej 12 odrębnych obciążeń fiskalnych w ramach podatku dochodowego, VAT, podatku od majątku, podatku od przeniesienia własności oraz podatku od spadków i darowizn, które zawyżają ceny znacznie powyżej tego, co eksperci uznają za rozsądne.

Hiszpania ponosi bardzo znaczną presję podatkową, będąc jednym z krajów o najwyższym obciążeniu fiskalnym mieszkań w Europie.

Autor badania, ekonomista Jaume Menéndez, podkreśla, że samo opodatkowanie nie wyjaśnia deficytu mieszkaniowego, ale kształtuje ceny, decyzje inwestycyjne i mobilność mieszkaniową. Dyrektor Fedea Ángel de la Fuente wskazał na wąskie gardła po stronie podaży: ograniczoną ilość gruntów docelowych, niepewność regulacyjną, powolne wydawanie pozwoleń, koszty budowy i niską produktywność sektora.

Proponowane reformy wzorują się na Portugalii

Menéndez zaproponował zestaw obniżek VAT: stawkę 0% dla deweloperów budujących mieszkania na wynajem socjalny, tymczasową stawkę 0% na prace związane z efektywnością energetyczną i remonty oraz obniżoną stawkę 4–5% (z obecnych 10%) na pierwszy zakup domu, uzależnioną od kryteriów dochodowych i wiekowych. Jako wzór wskazał portugalski dekret z maja 2026 r., który obniżył VAT na budownictwo z 23% do 6% dla domów sprzedawanych poniżej 660 000 euro oraz obciął podatek od dochodów z najmu z 25% do 10% dla miesięcznych czynszów poniżej 2300 euro.

Nie chodzi o to, by opodatkowywać mniej, ale by opodatkowywać lepiej.

Podczas okrągłego stołu ekonomiści Valentí Pich, Joan Ràfols z Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona oraz Julián Salcedo z Forum Ekonomistów Nieruchomości podkreślili, że Hiszpania jest czwartym krajem OECD z najwyższym obciążeniem podatkowym mieszkań.