La Pologne propose une réforme du titre foncier touchant 100 000 logements coopératifs

Examen du projet de loi UD335 par le Conseil des ministres

Le Conseil des ministres polonais doit examiner mardi 6 octobre 2026, à partir de 12 h 00, un projet de loi visant à réguler les terrains bâtis par des coopératives de logement. Formellement présenté comme une modification de la loi sur la gestion des biens immobiliers et de textes connexes, le texte porte l'identifiant de suivi législatif UD335. Préparée par le ministère du Développement et de la Technologie, l'initiative répond à des incertitudes juridiques anciennes touchant environ 120 coopératives de logement en Pologne. Selon les estimations du gouvernement, le statut non résolu de ces parcelles concerne directement environ 100 000 titulaires de droits sur des appartements et leurs familles. Le problème touche des ensembles résidentiels dans plusieurs régions, mais la plus forte concentration de biens concernés reste à Varsovie, où des milliers d'appartements coopératifs demeurent dans un vide juridique.

Aux origines des litiges fonciers des coopératives

L'impasse juridique remonte aux pratiques de construction de la République populaire de Pologne (PRL) et aux premières années de la transition économique engagée après 1989. Pendant ces décennies, les coopératives ont édifié de grands ensembles de logements collectifs sur des parcelles appartenant à l'État ou aux communes sans finaliser de transfert de propriété formel. En vertu des dispositions du droit civil, l'usufruit perpétuel empêchait les coopératives d'acquérir la propriété par prescription acquisitive ou de faire valoir un titre au sens de l'article 231 du Code civil. Dans la capitale, la résolution était en outre compliquée par des revendications de restitution non réglées, nées du décret Bierut de l'après-guerre. De nombreux habitants ont vécu dans ces immeubles pendant 40 ou 50 ans, payant régulièrement des charges et finançant des rénovations, sans connaître les vices de titre sous-jacents jusqu'au moment de vendre un logement ou d'obtenir un prêt hypothécaire.

Procédures administratives et mécanismes immobiliers

Pour résorber l'arriéré, le projet de loi UD335 dote les coopératives de logement désignées d'un droit d'obtenir l'usufruit perpétuel du terrain et de recevoir le transfert gratuit de la propriété des bâtiments. Le texte établit une procédure administrative formelle pour traiter ces demandes au cas par cas, en tenant compte des différences d'historique des parcelles, de dates de construction et de démarches antérieures. La législation précise aussi les règles applicables aux parcelles varsoviennes grevées par le décret Bierut afin de faciliter les décisions juridiques définitives. Les droits de propriété coopérative seront en outre intégrés aux ressources immobilières du Trésor public et des communes. Les entités publiques pourront révoquer des attributions de biens si le terrain est utilisé contrairement à sa destination, tandis qu'un accord au niveau ministériel sera requis avant que des biens de l'État puissent être mis à disposition pour une durée indéterminée. Le projet n'accorde pas de propriété automatique aux occupants individuels, qui devront attendre la résolution des titres coopératifs avant de constituer une propriété séparée de leur lot.

Le rétablissement de l'usufruit perpétuel pour le logement

Le projet de loi abroge l'interdiction générale d'établir l'usufruit perpétuel pour les ensembles résidentiels, revenant au cadre légal en vigueur avant le 1er janvier 2019. Cette interdiction antérieure était entrée en application lorsque la législation a converti les droits d'usufruit perpétuel résidentiels existants en pleine propriété. Selon le mécanisme rétabli, les propriétaires publics peuvent accorder des titres juridiques de long terme aux entités qui réalisent des projets de logement à forte portée sociale et économique, tout en conservant un contrôle continu sur l'usage du sol. Pour soutenir le logement non commercial, le texte définit des barèmes de redevances préférentiels pour les programmes de logement social ainsi que pour les résidences construites pour les étudiants universitaires et les doctorants. Pour les usufruits perpétuels nouvellement établis dans ces catégories, la redevance annuelle est fixée à 0,3 % du prix du terrain, la redevance initiale étant plafonnée à 10 % de la valeur du bien.