À Cracovie, les prix des appartements neufs dépassent Varsovie à 17 828 PLN le mètre carré en septembre

Cracovie dépasse Varsovie sur les prix de transaction en septembre

En septembre 2026, le prix moyen des appartements neufs vendus à Cracovie a atteint 17 828 PLN le mètre carré, selon un rapport sur le marché du logement d'Otodom. Ce chiffre dépasse le prix moyen de transaction à Varsovie, où les acheteurs ont payé 17 767 PLN le mètre carré au cours du même mois. À Cracovie, le taux moyen de transaction a dépassé de plus de 5 % le prix moyen demandé dans la ville.

Katarzyna Kuniewicz explique la répartition des achats des acquéreurs selon les niveaux de prix :

La relation entre le prix moyen des appartements vendus et les prix offerts tient largement à la structure des transactions, c'est-à-dire aux logements qui trouvent effectivement preneur. Quand les appartements les moins chers sont achetés plus fréquemment, les logements relativement plus chers restent dans l'offre. Si, en revanche, la demande se concentre sur les appartements du segment supérieur, comme en septembre à Cracovie, cette relation s'inverse.

Évolutions des prix dans les métropoles régionales

Varsovie a enregistré une dynamique inverse de celle de Cracovie. Le prix moyen de transaction dans la capitale, 17 767 PLN le mètre carré, se situait 1 916 PLN le mètre carré en dessous de son prix moyen demandé de 19 683 PLN le mètre carré, soit l'écart le plus large parmi les marchés étudiés. Varsovie et Łódź ont toutes deux enregistré une baisse mensuelle de leurs prix de transaction en septembre, après les sommets atteints en août 2026.

Les autres marchés métropolitains ont connu des évolutions distinctes sur la période. Dans la Tricité, le prix moyen des appartements vendus est monté à 17 288 PLN le mètre carré, proche du prix moyen demandé de 17 805 PLN le mètre carré, tout en restant en dessous du pic enregistré en juin 2026. À Poznań, les prix de transaction se sont rapprochés des niveaux de mars 2025.

L'offre des promoteurs se déplace vers des logements moins chers

Les promoteurs ont modifié leur stratégie tarifaire au troisième trimestre 2026, après trois trimestres de lancements à prix élevés. Au cours des six premiers mois de l'année, les entreprises de construction ont mis sur le marché des programmes résidentiels plus chers que les appartements déjà disponibles, ce qui a tiré à la hausse les prix moyens demandés. Le troisième trimestre a marqué un renversement : les promoteurs ont commencé à introduire des programmes plus abordables pour reconstituer leur portefeuille.

Kuniewicz détaille ce basculement trimestriel de l'offre :

Une seule fois au cours des six dernières années avons-nous vu un trimestre aussi surprenant que le troisième trimestre 2026 pour ce qui est des relations entre prix moyens, et c'était il y a un an. Après trois trimestres de lancements coûteux, le troisième trimestre a été un moment de reconstitution de l'offre avec des projets relativement moins chers.

Moyennes trimestrielles sur sept marchés clés

Sur les sept principaux marchés urbains polonais, les logements nouvellement lancés au troisième trimestre sont arrivés sur le marché à un prix moyen de 15 869 PLN le mètre carré. Ce chiffre est inférieur au prix moyen demandé pour l'ensemble des annonces actives, qui s'établissait à 16 231 PLN le mètre carré. Il est également inférieur au prix moyen de transaction des logements construits par les promoteurs vendus au cours du trimestre, qui a atteint 16 101 PLN le mètre carré.

L'arrivée de projets moins chers indique que les promoteurs reconstituent leur offre avec des logements du segment le plus recherché. À Cracovie et dans la Tricité, les prix moyens des logements vendus ont nettement augmenté en septembre, à l'image de la tendance observée à Varsovie un mois plus tôt, tandis que Varsovie et Łódź ont vu leurs prix de transaction mensuels reculer après les sommets de la fin de l'été.