La hausse des plafonds de prix élargit l'offre éligible à Varsovie et Łódź pour le prêt sans apport

De nouveaux plafonds entrent en vigueur en octobre

De nouveaux plafonds de prix au mètre carré, plus élevés, pour les logements achetés dans le cadre du programme « Mieszkanie bez wkładu własnego », sont entrés en vigueur en octobre. Ils s'appliquent au quatrième trimestre 2026 et au premier trimestre 2027. Varsovie conserve le plafond le plus élevé, passé de 16,2 mille zł à 17,5 mille zł le mètre carré. Poznań est passée de 13,8 à 14,6 mille zł, Wrocław de 14,4 à 14,7 mille zł, Gdańsk de 13,5 à 13,7 mille zł et Cracovie de 13,7 à 14,0 mille zł. Katowice est passée de 11 à 11,2 mille zł et Łódź de 9,9 à 10,1 mille zł le mètre carré.

Une offre éligible en hausse inégale

Les données de RynekPierwotny.pl, transmises à Fakt, montrent que la hausse des plafonds a augmenté le nombre de logements de promoteurs remplissant les conditions du programme dans la plupart des villes, avec un effet très variable. Łódź est passée de 784 à 1 023 logements éligibles et Varsovie de 275 à 354. Katowice est passée de 262 à 317 et Poznań de 759 à 802. À Gdańsk, le nombre a reculé d'un logement, à 219, et à Wrocław il a également baissé d'un, à 304. Cracovie ne propose que 46 logements éligibles, même après la hausse du plafond.

Marek Wielgo, expert chez RynekPierwotny.pl, estime que les plafonds précédents s'éloignaient de plus en plus des réalités du marché, ce qui rendait la hausse nécessaire. Il pointe une seconde condition qui restreint le choix.

Le problème, c'est que pour bénéficier de la garantie publique de l'apport, le prix du logement doit aussi rentrer dans la limite du montant de la garantie elle-même.

Les acheteurs qui recourent à la garantie maximale de BGK, qui peut remplacer l'apport manquant, ont en pratique besoin de logements coûtant environ 0,5 million zł ou moins. Les acheteurs de logements plus chers doivent disposer d'une épargne pour couvrir une partie de l'apport exigé.

La taille du logement ne garantit pas l'éligibilité

Une petite surface ne suffit pas à garantir l'éligibilité. Sur les 354 logements varsoviens pouvant être achetés avec un prêt sans apport, 148 étaient des une-pièces et 192 des deux-pièces. M. Wielgo indique que les gains les plus importants sont survenus à Łódź et à Varsovie, tandis que la hausse des prix n'a pratiquement rien changé à Gdańsk, Wrocław et Cracovie.

Les prix affichés se stabilisent

Rafał Bieńkowski, de Nieruchomosci-online.pl, a analysé la façon dont les vendeurs ont fixé les prix des logements anciens au troisième trimestre. Dans 13 des 18 villes chefs-lieux de voïvodie, les prix moyens affichés des deux-pièces se sont stabilisés ou ont reculé au cours du trimestre. Les variations trimestrielles à Varsovie, Wrocław, Cracovie, Poznań, Gdańsk, Bydgoszcz, Opole, Rzeszów et Toruń sont restées inférieures à 1 %. M. Bieńkowski estime que Varsovie, Cracovie, Poznań, Gdańsk et Wrocław sont toutes dans une phase de calme des prix, Łódź faisant exception parmi les six premières villes.

M. Bieńkowski décrit aussi l'écart entre les annonces et les transactions.

Les prix affichés ne sont souvent qu'un point de départ pour la négociation, pas les montants définitifs figurant dans les actes notariés.

Parkiet rapporte qu'une transaction sur vingt a permis de négocier une remise supérieure à 10 %.

Les prix du marché en septembre

Les données de Gratka.pl montrent que le prix médian affiché d'un logement en Pologne s'élevait à 649 mille zł en septembre, en hausse de 0,25 % par rapport à août. Le prix médian au mètre carré a augmenté plus vite, de 0,96 %, à 13 125 zł. Sur un an, les prix affichés étaient supérieurs de 5,21 % et le prix au mètre carré de 7,14 % à ceux de septembre 2025. Le prix médian au mètre carré d'un logement neuf était de 14 052 zł, contre 11 392 zł dans l'ancien, soit une prime de 23,3 %.

Gdańsk affichait le prix médian au mètre carré le plus élevé, à 18 mille zł, devant Varsovie à 17 222 zł et Cracovie à 16 068 zł. À l'autre extrémité, Łódź était à 10 400 zł, Szczecin à 10 170 zł et Kielce à 10 150 zł. Sur plus de 120 mille logements proposés sur Gratka en septembre, 63,8 mille provenaient du marché primaire et 56,3 mille du marché secondaire. Les logements neufs restaient en vente en moyenne 110 jours, contre 57 jours pour les logements anciens.

Les promoteurs vendent davantage

Tabelaofert rapporte que les promoteurs ont vendu un peu moins de 4,4 mille logements sur sept des plus grands marchés en septembre. Au troisième trimestre, ils en ont vendu 12,9 mille, soit plus de 1,4 mille de plus qu'au deuxième trimestre et près de 11 % de plus qu'au troisième trimestre 2025. Les données d'Otodom font état de 5,1 mille logements vendus en septembre, 18 % de plus qu'en août et 17 % de plus qu'en septembre 2025.

Katarzyna Kuniewicz, directrice de la recherche chez Otodom, décrit ainsi le troisième trimestre.

La demande a dépassé l'offre.

Otodom rapporte que les promoteurs ont vendu 13,1 mille logements au troisième trimestre, 9 % de plus qu'au deuxième trimestre et 28 % de plus qu'un an plus tôt. Fin septembre, les promoteurs proposaient un peu moins de 59 mille logements d'une valeur totale de 51,6 milliards de zł sur sept marchés.