Les loyers allemands bondissent de 4 % au T2, dépassant l'inflation, Cologne en tête avec une hausse de 7,9 %

Le marché locatif s'accélère

Les loyers demandés en Allemagne ont augmenté de 4,0 % au deuxième trimestre 2026 par rapport à la même période de l'année précédente, selon les calculs de l'Institut économique allemand (IW) de Cologne. Les données, fournies à Reuters avant leur publication, montrent une progression nettement supérieure au taux d'inflation général d'environ 2,6 %, lui-même poussé à la hausse par les prix de l'énergie liés à la guerre en Iran. D'un trimestre à l'autre, les loyers demandés ont grimpé de 1,3 % d'avril à juin.

La dynamique la plus forte se concentre dans les grandes villes en dehors des sept principales métropoles, où les loyers ont augmenté de 4,9 % sur un an. Les zones périphériques de ces villes ont également enregistré une solide hausse de 3,9 %. Dans les sept grandes villes (Berlin, Hambourg, Munich, Cologne, Francfort, Stuttgart et Düsseldorf), la hausse moyenne a été plus modérée, à 2,9 %.

L'évolution est actuellement particulièrement forte dans les grandes villes en dehors des plus grandes métropoles.

Ventilation par ville

Cologne a enregistré la plus forte augmentation parmi les grandes villes, avec 7,9 %. Hambourg a suivi avec 5,5 %, Leipzig avec 5,4 % et Essen avec 5,0 %. Dortmund a vu ses loyers augmenter de 4,7 %, tandis que Düsseldorf et Munich ont enregistré des hausses respectives de 3,8 % et 3,7 %. Francfort-sur-le-Main a connu une progression plus modérée de 2,9 %. Stuttgart et Berlin ont nettement accusé un retard par rapport à la moyenne des autres villes, avec des augmentations de seulement 0,9 % et 1,0 %.

Les prix d'achat progressent légèrement

Les prix d'achat des logements ont également augmenté, mais modestement. Les appartements en copropriété et les maisons individuelles et jumelées sont devenus 0,8 % plus chers au niveau national par rapport au même trimestre de l'année précédente. Par rapport au trimestre précédent, les prix ont augmenté respectivement de 0,2 % et 1,0 %.

On ne peut pas encore parler d'une nouvelle forte hausse des prix.

La différenciation régionale s'accentue. Les sept grandes villes affichent de légères baisses de prix, tandis que d'autres grandes villes et leurs zones périphériques enregistrent des gains modérés. L'évolution annuelle des prix d'achat varie d'une augmentation de 5,0 % à Dortmund à une baisse de 1,9 % à Munich.

Les dynamiques de l'offre divergent

L'offre de biens à vendre a nettement augmenté depuis le retournement des taux d'intérêt. Par rapport au premier trimestre 2022, près de deux fois plus d'appartements en copropriété et environ 140 % de maisons individuelles et jumelées sont annoncés au niveau national. Les chercheurs de l'IW attribuent cela principalement à une demande réduite et à des délais de commercialisation plus longs, plutôt qu'à une augmentation correspondante du parc de logements.

L'offre locative, en revanche, reste considérablement réduite dans de nombreux endroits. Au niveau national, le nombre d'annonces est encore inférieur de près de 12 % au niveau du début 2022, le déficit étant particulièrement prononcé dans de nombreuses grandes villes. Berlin est la seule exception où l'offre locative visible dépasse le niveau du début 2022, bien qu'elle reste bien en dessous du niveau observé avant les perturbations du marché liées au plafonnement des loyers à plus long terme.

Le tableau d'ensemble est celui d'un marché du logement présentant deux goulots d'étranglement distincts : sur le marché de l'achat, une offre abondante rencontre une demande contrainte par les coûts de financement ; sur le marché locatif, une demande constamment élevée rencontre une offre qui reste tendue et très variable selon les régions.