UBS-Blasenindex stuft Zürich und Tokio als weltweit größtes Immobilienrisiko ein

Globale Blasenrankings und Methodik

Die zwölfte Ausgabe des UBS Global Real Estate Bubble Index untersuchte die Wohnimmobilienmärkte in 23 Metropolregionen weltweit. Die Analyse bewertet Abweichungen zwischen Immobilienkaufpreisen, Mietrenditen, Haushaltseinkommen, Wirtschaftsleistung, Bauvolumen und Verschuldungsgrad der Haushalte. Laut der Studie blieb das globale Blasenrisiko im Jahresvergleich weitgehend unverändert, jedoch konzentrierten sich schwere Ungleichgewichte in bestimmten Märkten. Zürich belegte mit einem Indexwert von 1,69 den ersten Platz weltweit, gefolgt von Tokio mit 1,54, womit sie die einzigen beiden Städte in der höchsten Risikokategorie sind. Miami, das in den beiden vorangegangenen Ausgaben den höchsten Indexwert aufwies, fiel zusammen mit Genf, Dubai, Seoul und Lissabon wieder in die Kategorie erhöhtes Risiko zurück.

Überhitzung des Zürcher Marktes und Erschwinglichkeitskennzahlen

In Zürich stiegen die realen Wohnimmobilienpreise im vergangenen Jahr um 4,6 %, während die realen Mietpreise leicht zurückgingen. In den letzten zwei Jahrzehnten stiegen die inflationsbereinigten Wohnungspreise im Schweizer Finanzzentrum um fast 140 %, was weit über dem Anstieg der Mieten um 40 % und der Einkommen um 30 % liegt. Der Kauf einer Standardwohnung in Zürich erfordert nun etwa 46 Jahresmieten, das höchste Preis-Miet-Verhältnis aller 23 analysierten Städte, gefolgt von Genf mit 40 Jahren. Die starke Nachfrage von gutverdienenden ausländischen Fachkräften in den Bereichen Software und künstliche Intelligenz sowie eine Wohnungsleerstandsquote von 0,11 % halten das Angebot knapp. Aufgrund der Erschwinglichkeitsbeschränkungen erfordert der Kauf einer 60-Quadratmeter-Wohnung in der Nähe des Zentrums für einen qualifizierten Fachkraft etwa acht Jahreseinkommen, verglichen mit 15 Jahren in Hongkong.

Trotz der aktuellen Bewertungen dürften Wohnimmobilien in den meisten Städten mittelfristig weiterhin Inflationsschutz bieten.

Korrekturen in deutschen und europäischen Zentren

Die deutschen Metropolmärkte haben nach den Zinserhöhungen der Zentralbanken erhebliche Preisbereinigungen erfahren. Frankfurt und München, die 2022 zu den Städten mit dem höchsten Risiko weltweit zählten, sind zusammen mit Amsterdam, Madrid und Mailand in die Kategorie moderates Risiko gefallen. Die inflationsbereinigten Kaufpreise in beiden deutschen Städten liegen bis zu 25 % unter ihren Höchstständen von 2021 und 2022. Frankfurt verzeichnete 2025 einen Preisrückgang von 3 %, obwohl hohe Kreditkosten und Bauausgaben die Neubautätigkeit trotz starker Mietnachfrage durch Zuwanderung und kleinere Haushaltsgrößen weiterhin dämpfen.

Inflationsbereinigt liegen die Preise bis zu 25 Prozent unter den Höchstständen von 2021 und 2022.

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt hat einen erheblichen Teil der Überbewertungen aus der Niedrigzinsphase abgebaut.

Veränderte Risikostufen und globale Finanzierungsbelastung

Der Index 2026 verzeichnete das stärkste Wachstum der Marktungleichgewichte in Lissabon und Seoul, mit zusätzlichen Risikoanstiegen in Mailand, Hongkong, Madrid und Dubai. Die geringsten Blasenrisiken weltweit wurden dagegen in Paris, London, New York, San Francisco und São Paulo gemessen. Hohe Zinssätze haben die Haltekosten weltweit erhöht, wobei Hypothekenzinsen und Instandhaltung für eine 60-Quadratmeter-Immobilie in den meisten Städten über 40 % des Bruttoeinkommens von Spitzenverdienern absorbieren. UBS stellte außerdem fest, dass Wohneigentum in mehr als der Hälfte der untersuchten Städte in den letzten fünf Jahren keinen wirksamen Inflationsschutz bot, wobei die Märkte der höchsten Risikokategorie von 2021 anschließend reale Preisrückgänge von durchschnittlich rund 15 % verzeichneten.