Spanische Hausverkäufe brechen im ersten Quartal 2026 um 11,2 % ein – Rekordjahr 2025 klingt aus, Hypothekenkosten steigen

Der spanische Immobilienmarkt startete 2026 mit einem deutlichen Rückgang der Transaktionen, wie staatliche Daten am Donnerstag zeigten. Zwischen Januar und März wurden 163.322 Hausverkäufe registriert – ein Minus von 11,2 % gegenüber dem gleichen Zeitraum 2025 und das schwächste erste Quartal seit 2024, so das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung. Das letzte Mal, dass ein erstes Quartal niedriger ausfiel, war vor zwei Jahren, als 160.441 Verkäufe gezählt wurden.

Scharfe Korrektur nach einem Rekordjahr

Die Verlangsamung folgt auf ein außergewöhnlich starkes Jahr 2025, in dem 752.098 Häuser den Besitzer wechselten – ein Plus von 5 % gegenüber 2024 und die höchste Jahreszahl seit dem Boom vor der Krise von 2007. Doch die Dynamik ließ bereits nach. Das vierte Quartal 2025 verzeichnete den geringsten Jahreszuwachs, und der Januar 2026 markiert den fünften Monat mit Rückgängen in den notariellen Aufzeichnungen. Ein Rückgang nach solchen Rekordvolumina war absehbar, und die Daten des ersten Quartals bestätigen die erwartete Abkühlung.

Q1 2024160.441

Q1 2025184.040

Q1 2026163.322

Q1 2024

160441

Q1 2025

184040

Q1 2026

163322

Daten aus dem Artikeltext

Der quartalsweise Rückfall ist im Vergleich zu den letzten drei Monaten des Jahres 2025, in denen 200.250 Transaktionen verbucht wurden, noch deutlicher. Gegenüber dieser Basis bedeutet das erste Quartal einen Rückgang von 18,4 %. Obwohl Vergleiche mit dem Jahresendgeschäft immer stark ausfallen, unterstreicht das Ausmaß, wie schnell sich der Zyklus dreht.

Zunehmende Gegenwinde: Zinsen, Angebot und Erschwinglichkeit

Quellen im Ministerium verweisen auf das internationale Umfeld, das die Hypothekenkosten in die Höhe getrieben hat.

„Der Rückgang ist wahrscheinlich auf den internationalen Kontext zurückzuführen, der unter anderem zu einem Anstieg der Hypothekenkosten geführt hat.“

Die EZB wird voraussichtlich heute eine weitere Zinserhöhung bestätigen – ein Schritt, der den Finanzierungsengpass verschärfen würde.

Auch das Angebot ist ein Problem.

„Ein weiterer Faktor für diesen Rückgang ist der Mangel an Angebot; die Anpassung ist besonders in den angespanntesten Märkten spürbar.“

Die Preise sind immer noch hoch, und Bermúdez, stellvertretender Direktor des Immobiliennetzwerks Donpiso, sagt, der Markt stoße an eine Erschwinglichkeitsgrenze:

„Es kommt ein Moment, in dem die Preise mit den Löhnen kollidieren, und diese Anpassungen sind in diesem Zusammenhang zu verstehen.“

Gebraucht vs. Neubau, frei vs. gefördert

Die Korrektur ist breit angelegt. Freifinanzierte Häuser – die überwältigende Mehrheit – verzeichneten 159.317 Verkäufe, ein Rückgang von 11 % im Jahresvergleich. Der geförderte Wohnungsbau, ein viel kleineres Segment, verzeichnete einen Einbruch der Transaktionen um 20,4 % auf nur 4.005.

Innerhalb der Kategorie der freifinanzierten Häuser fielen die Wiederverkäufe um 10,9 % auf 146.292, während die Neubauverkäufe um 12,2 % auf 13.025 zurückgingen. Die stärkeren Rückgänge bei Neubauten spiegeln teilweise einen Angebotsmangel wider: Bauträger haben Mühe, fertige Einheiten schnell genug zu liefern, und höhere Baukosten tragen zur Zurückhaltung der Entwickler bei.

Regionale und quartalsweise Schwankungen

Kein Landesteil entging dem Rückgang. Andalusien, der volumenmäßig größte Markt, lag mit 31.162 Verkäufen immer noch vorn, aber seine Zahl war im Jahresvergleich zusammen mit Madrid, Katalonien und der Valencianischen Gemeinschaft rückläufig. Gegenüber dem vierten Quartal sanken die Verkäufe freifinanzierter Häuser um 17,8 %, die des geförderten Wohnungsbaus um 35,9 % und die Neubauvolumen um ein Drittel.

Auch der Wert der den Besitzer wechselnden Wohnimmobilien schrumpfte. Der Gesamtumsatz im ersten Quartal erreichte 35.327,9 Millionen Euro, ein Rückgang von 3,7 % gegenüber 36.690,6 Millionen Euro im gleichen Quartal 2025. In den Berichten zitierte Experten erwarten, dass sich die Abkühlung bis 2027 auf das Preiswachstum auswirken wird – nicht in Form von absoluten Rückgängen, sondern einer deutlichen Verlangsamung.