Elterliche Schenkungen für Immobilienkäufe verdreifacht – Steuerlast auf Wohnungen in Spanien erreicht 62 % über Lebenszyklus

Schenkungen von Eltern verdreifachen sich

Die Zahl der Geldgeschenke von Eltern an ihre Kinder zur Unterstützung beim Immobilienkauf hat sich seit 2019 mehr als verdreifacht und erreichte 2025 über 62.000 Transfers, laut Daten des Generalrats der Notare, veröffentlicht von der Bank von Spanien. Die durchschnittliche Schenkung lag im letzten Jahr bei 87.161 Euro, der niedrigste Wert der letzten Jahre, was darauf hindeutet, dass sich die Praxis auf ein breiteres Spektrum von Haushaltseinkommen ausweitet. Insgesamt bewegen diese Transfers nun jährlich rund 5,5 Milliarden Euro, was 0,3 % des BIP entspricht.

Die Zentralbank stellt fest, dass elterliche Schenkungen jungen Haushalten helfen, sowohl die Anzahlungsbeschränkung als auch die Einkommensanforderung zu überwinden, was ihren Zugang zu Hypothekarkrediten erleichtert.

Diese Transfers würden sowohl die notwendige Sparbeschränkung als auch die Einkommensbeschränkung verringern, was den Zugang junger Menschen zu Hypothekarkrediten erleichtern würde.

Steuereinnahmen übersteigen öffentliche Ausgaben bei weitem

Während der Staat stark von Immobilientransaktionen profitiert, gibt er nur sehr wenig für direkte Ausgaben aus. Im Jahr 2025 nahm Spanien 52,2 Milliarden Euro an wohnungsbezogenen Steuern ein (6,9 % der gesamten Steuereinnahmen), gab aber nur 7,614 Milliarden Euro für Wohnungsausgaben aus, gerade einmal 0,48 % des BIP. Der Kauf eines Hauses hat eine Steuerbelastung von rund 24 % des Endpreises: 9,7 % direkte Käufersteuern und etwa 14,6 %, die von Entwicklerseite weitergegeben werden.

Wohnen könnte man als Gebrauchsgut, Vermögenswert und Steuerbasis für mehrere Abgaben bezeichnen.

Steuerdruck über den Lebenszyklus über 62 %

Eine neue Studie, die am 26. Juni von Fedea, der Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona und dem Verband der Kammern des städtischen Eigentums vorgestellt wurde, zeigt, dass die gesamte Steuerlast auf eine Immobilie über ihren gesamten Wirtschaftszyklus – Erwerb, Besitz und Übertragung – 62 % des ursprünglichen Kaufpreises übersteigen kann. Der Bericht mit dem Titel ‚Wirtschaftliche Analyse der Wohnungsbesteuerung in Spanien‘ findet mindestens 12 separate Steuerbelastungen über Einkommensteuer, Mehrwertsteuer, Vermögensteuer, Grunderwerbsteuer und Erbschaft- und Schenkungsteuer, die die Preise weit über das von Experten für angemessen gehaltene Maß hinaus aufblähen.

Spanien trägt einen sehr erheblichen Steuerdruck und ist eines der Länder mit dem höchsten Steuerdruck auf Wohnimmobilien in Europa.

Der Studienautor, der Ökonom Jaume Menéndez, betont, dass die Besteuerung allein das Wohnungsdefizit nicht erklärt, aber sie beeinflusst Preise, Investitionsentscheidungen und Wohnmobilität. Fedea-Direktor Ángel de la Fuente wies auf angebotsseitige Engpässe hin: knappes Bauland, regulatorische Unsicherheit, langsame Genehmigungen, Baukosten und geringe Produktivität des Sektors.

Vorgeschlagene Reformen blicken nach Portugal

Menéndez schlug eine Reihe von Mehrwertsteuersenkungen vor: einen Nullsteuersatz für Bauträger, die Wohnungen für bezahlbare Mieten bauen, einen vorübergehenden Nullsteuersatz für Energieeffizienz- und Verbesserungsarbeiten sowie einen ermäßigten Satz von 4–5 % (statt derzeit 10 %) für den Erstkauf von Wohnungen, abhängig von Einkommens- und Alterskriterien. Er verwies auf das portugiesische Dekret vom Mai 2026, das die Bau-Mehrwertsteuer von 23 % auf 6 % für Häuser unter 660.000 € senkte und die Steuer auf Mieteinnahmen von 25 % auf 10 % für monatliche Mieten unter 2.300 € reduzierte, als Vorbild.

Es geht nicht darum, weniger zu besteuern, sondern besser zu besteuern.

In einer Diskussionsrunde betonten der Ökonom Valentí Pich, Joan Ràfols von der Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona und Julián Salcedo vom Forum der Immobilienökonomen, dass Spanien das viertgrößte OECD-Land mit der höchsten Wohnungssteuerlast ist.