Portugal beschleunigt Räumungen und beendet Mietpreisbindung in Wohnungsreform
Die portugiesische Regierung hat ein Maßnahmenpaket zur Liberalisierung des Mietmarktes verabschiedet, das die Kündigungsfrist bei Zahlungsverzug von drei auf zwei Monate verkürzt und die 2%-Obergrenze für Neuvertragsmieten abschafft.
Der Ministerrat hat die Reform am Donnerstag, den 9. Juli 2026, im Rahmen des Programms „Construir Portugal“ verabschiedet. Die Regierung erklärt, die Änderungen seien notwendig, um mehr der schätzungsweise 250.000 leerstehenden Wohnungen auf den Markt zu bringen und die ihrer Meinung nach gescheiterten Maßnahmen der vorherigen Regierung rückgängig zu machen. Die Mediamieten sind seit 2020 um 68 % gestiegen, und mehr als 23 % der Mietverträge sind über 20 Jahre alt.
Was die Reform ändert
Im Mittelpunkt des Pakets steht die Abschaffung der 2%-Obergrenze für Mieterhöhungen bei Neuverträgen – eine Maßnahme, die die ehemalige sozialistische Regierung mit dem Gesetz „Mais Habitação“ eingeführt hatte und die ursprünglich bis 2029 laufen sollte. Die Regierung beendet sie drei Jahre früher. „Sie hat sich bereits als unwirksam erwiesen“, sagte Infrastruktur- und Wohnungsbauminister Miguel Pinto Luz. Vermieter und Mieter können nun frei über neue Mieten verhandeln, ohne staatliche Beschränkungen.
Weitere Liberalisierungsschritte umfassen die Anhebung der maximalen Vorauszahlung der Miete von zwei auf drei Monate und die Abschaffung der Obergrenze für Kautionen, die zuvor auf zwei Monatsmieten festgelegt war. Vermieter können künftig auch die automatische Vertragsverlängerung mit einer einfachen Vorankündigung ablehnen, womit eine Regelung aufgehoben wird, die die Wirkung eines solchen Widerspruchs um drei Jahre verzögerte. Elektronische Mitteilungen für förmliche Benachrichtigungen zwischen den Parteien werden rechtlich zulässig.
Räumungen und Mieterschutz
Die Reform verkürzt den Zeitraum der Mietrückstände, der eine Räumung auslösen kann, von drei auf zwei Monate. Bei wiederholtem Zahlungsverzug kann der Vermieter ein Verfahren einleiten, wenn der Mieter innerhalb von 12 Monaten mindestens dreimal oder innerhalb von 18 Monaten viermal mehr als acht Tage in Verzug ist. Die Regierung erklärt, sie wolle „das Netz enger knüpfen“ und Verstöße bestrafen.
Gleichzeitig regeln neue Vorschriften den Übergang von Verträgen vor 1990 in das neue städtische Mietregime (NRAU). Mieter unter 65 Jahren mit einem jährlichen Haushaltseinkommen unter 64.400 € behalten ihre derzeitige Miete für fünf Jahre. Übersteigt das Einkommen diese Grenze, kann die Miete auf 1/15 des steuerlichen Werts der Immobilie angepasst werden. Für Mieter über 65 Jahre geht der Vertrag nicht in das NRAU über, aber wenn das Haushaltseinkommen 64.400 € übersteigt, wird die Miete ebenfalls auf 1/15 des Steuerwerts angepasst.
Reaktionen aus Politik und Verbänden
Die Kommunistische Partei Portugals (PCP) verurteilte die Maßnahmen. Die Parlamentsvorsitzende Paula Santos sagte, die Regierung „treibe die Mieter auf die Straße“ und nannte das Paket „eine echte Prekarisierung“, die die bereits „unerschwinglichen“ Mieten noch verschlimmere.
Diese Reihe von Mietmaßnahmen ist ein weiteres Puzzleteil, das in die politische Entscheidung der Regierung passt, wonach Wohnen kein Recht, sondern ein Geschäft, eine Ware ist, und sie trägt eindeutig zur Erhöhung der Preise, in diesem Fall der Mieten, bei, die in unserem Land bereits extrem hoch und unerschwinglich sind.
Auch der Lissabonner Haus- und Grundbesitzerverband (ALP) äußerte sich kritisch und argumentierte, die Reform gehe nicht weit genug. Er bezeichnete den anhaltenden Schutz von Mietern mit einem Jahreseinkommen von bis zu 64.400 € als „institutionalisierte Ungerechtigkeit“ und wies darauf hin, dass viele Vermieter ein geringeres Einkommen hätten als ihre Mieter. Der Verband erklärte, das Paket als Reform zu bezeichnen, sei eine „Irreführung des Landes“.
Das Einfrieren von Mieten im Namen der sozialen Gerechtigkeit, insbesondere wenn Einkommen von bis zu 64.400 € pro Jahr zugelassen werden, bedeutet, eine alte Ungerechtigkeit in eine neue zu verwandeln.
Menezes Leitão, ein Vertreter der Immobilieneigentümer, sagte gegenüber TSF, die Änderungen seien lediglich eine „leichte Abschwächung“ des bisherigen Gesetzes „Mais Habitação“ und der Übergang alter Verträge bleibe „in der Praxis blockiert“. Er bezeichnete die Verkürzung der Räumungsfrist um einen Monat als „winzige Anpassung“.
Es überrascht uns, dass eine Regierung, die reformistisch sein sollte und deren PSD und CDS gegen „Mais Habitação“ gekämpft haben, als es von der vorherigen PS-Regierung vorgeschlagen wurde, jetzt einfach nur weiter daran festhalten will.
Der Wohnungsnotfallfonds
Um den schnelleren Räumungsprozess abzufedern, wird die Regierung einen Wohnungsnotfallfonds einrichten, der vom staatlichen Wohnungsinstitut IHRU verwaltet wird. Gefährdete Haushalte können eine Unterstützung in Höhe eines IAS (537,13 €) für Unterbringungskosten oder Umzugskosten von bis zu 2.300 € pro Monat für maximal sechs aufeinanderfolgende Monate beantragen. Der Fonds wird aus dem Staatshaushalt finanziert, aber Minister Pinto Luz nannte keinen konkreten Betrag. Er wies darauf hin, dass die staatliche Wohnungsförderung im Jahr 2025 insgesamt 700 Millionen Euro betrug.
Die Regierung wird nun die gesetzgeberische Ermächtigung durch das Parlament einholen, um das Paket in Kraft zu setzen. Der Minister für die Präsidentschaft, António Leitão Amaro, sagte, er sei „optimistisch“, dass es verabschiedet werde.
