Wer mehr zahlt

Eine Studie der Denkfabrik EsadeEcPol, verfasst von Jorge Galindo, kommt zu dem Ergebnis, dass Mieter von Eigentümern mit mehreren Mietwohnungen mehr zahlen als Mieter von Vermietern mit nur einer Immobilie. Im Durchschnitt zahlten Mieter großer Vermieter 2023 für eine Wohnung mit gleichen Merkmalen 7,1 % mehr. Die Analyse stützt sich auf Mietwohnungen, die zwischen 2019 und 2023 in den Regionen Spaniens mit allgemeinem Steuerregime zur Einkommensteuer erklärt wurden, und umfasst rund 790.000 Beobachtungen aus Mikrodaten des Instituto de Estudios Fiscales und der Steuerbehörde. Der Bericht beschränkt sich auf private Einzeleigentümer und lässt Immobiliengesellschaften und öffentlichen Wohnungsbau außen vor. In Madrid ist der Effekt fast dreimal so groß wie in Barcelona.

Wie die Kluft wuchs

Vergleicht man Wohnungen im selben Zensusbezirk, stieg der Unterschied zwischen Vermietern mit mehreren und solchen mit einer Wohnung von 0,8 % im Jahr 2019 auf 3,5 % im Jahr 2023. Die Kluft wächst mit der Größe des Portfolios. Bei vergleichbaren Wohnungen stiegen die Mieten zwischen 2019 und 2023 bei Vermietern mit zwei Wohnungen um 1,3 % stärker, bei drei Wohnungen um 2 %, bei vier Wohnungen um 3,4 % und bei fünf oder mehr Wohnungen um 4,5 % – jeweils im Vergleich zu Vermietern mit einer Wohnung. Verfolgt man dieselben Wohnungen über die Zeit, stiegen die Preise bei Eigentümern mit mehreren Wohnungen um 3,1 % bis 4,0 % stärker als bei Eigentümern mit einer Wohnung. Der größte Unterschied zeigt sich bei der Vertragsverlängerung: Dort erhöhten Vermieter mit mehreren Wohnungen die Miete im Schnitt um 5,2 %, gegenüber 3,8 % bei Vermietern mit einer Wohnung.

Zwei Wohnungen1,3%

Drei Wohnungen2%

Vier Wohnungen3,4%

Fünf oder mehr Wohnungen4,5%

Zwei Wohnungen

1.3 %

Drei Wohnungen

2 %

Vier Wohnungen

3.4 %

Fünf oder mehr Wohnungen

4.5 %

Daten aus dem Artikeltext

Warum sich Verlängerungen unterscheiden

Der Bericht führt den größten Teil der Kluft auf Vertragsverlängerungen zurück. Große Eigentümer aktualisieren die Preise früher und gehen bei der Auswahl der Mieter weniger vorsichtig vor, während kleine Eigentümer Stabilität bevorzugen und kleinere Erhöhungen akzeptieren dürften. Galindo fasste den Mechanismus so zusammen.

„Vermieter mit mehreren Wohnungen passen die Preise früher an oder wählen Mieter aus, die bereit sind, mehr zu zahlen.“

Auch die professionelle Verwaltung gebe Vermietern mit mehreren Wohnungen eine größere Fähigkeit, ihre Verträge zu verlängern, heißt es in der Studie.

Ein kleiner Anteil des Anstiegs

Die Studie kommt zu dem Schluss, dass der Mietanstieg vor allem einen allgemeinen Angebotsmangel bei wachsender Nachfrage widerspiegelt und nicht die Anhäufung von Wohnungen durch einen Eigentümer in einem Gebiet. Vermieter, die ihr Portfolio auf einen einzigen Zensusbezirk konzentrieren, verlangen weniger als vergleichbare Einzelvermieter, und der Aufschlag konzentriert sich auf große, geografisch gestreute Portfolios. Vermieter mit mehreren Wohnungen erklären 1,6 der 8,8 Prozentpunkte, um die die Durchschnittsmieten zwischen 2019 und 2023 stiegen, also 18 % des Anstiegs. EsadeEcPol führt diesen Beitrag nicht auf einen größeren Anteil solcher Eigentümer am Mietbestand zurück. El Mundo zitiert Idealista-Daten, wonach das verfügbare Mietangebot seit 2018 um bis zu 44 % gesunken ist.

2019

0.8 %

2023

3.5 %

Daten aus dem Artikeltext

Die politische Debatte

Befürworter von Mieteingriffen, darunter die Regierungsparteien PSOE und Sumar, haben argumentiert, große Vermieter bewegten den Markt, indem sie Mieten festsetzten, denen kleinere Eigentümer folgten. Die Studie stützt diese These nicht. Die Debatte läuft parallel zu den Protesten an der Puerta del Sol in Madrid, wo in der Nacht zum Samstag, 26. September, nach der Räumung der verstorbenen Maricarmen Abascal erstmals Zelte aufgestellt wurden. Seither wurden die Cortes aufgelöst und Neuwahlen angesetzt, und erstmals seit 14 Jahren wurde ein Generalstreik ausgerufen.