Neubauwohnungen in Krakau teurer als in Warschau: 17.828 PLN pro Quadratmeter im September

Krakau übertrifft Warschau bei den Transaktionspreisen im September

Im September 2026 erreichte der Durchschnittspreis neu verkaufter Wohnungen in Krakau 17.828 PLN pro Quadratmeter, wie aus einem Wohnungsmarktbericht von Otodom hervorgeht. Dieser Wert lag über dem durchschnittlichen Transaktionspreis in Warschau, wo Käufer im selben Monat 17.767 PLN pro Quadratmeter zahlten. In Krakau lag der durchschnittliche Transaktionspreis mehr als 5 % über dem durchschnittlichen Angebotspreis der Stadt.

Katarzyna Kuniewicz erläuterte die Verteilung der Käufe über die Preisklassen:

Das Verhältnis zwischen dem Durchschnittspreis verkaufter Wohnungen und den Angebotspreisen ergibt sich weitgehend aus der Transaktionsstruktur, also daraus, welche Einheiten tatsächlich Käufer finden. Werden günstigere Wohnungen häufiger gekauft, bleiben relativ teurere Einheiten im Angebot. Konzentriert sich die Nachfrage dagegen auf Wohnungen aus dem höheren Preissegment, wie im September in Krakau, kehrt sich dieses Verhältnis um.

Preisbewegungen in den regionalen Ballungszentren

Warschau verzeichnete im Vergleich zu Krakau eine entgegengesetzte Preisdynamik. Der durchschnittliche Transaktionspreis der Hauptstadt von 17.767 PLN pro Quadratmeter lag 1.916 PLN pro Quadratmeter unter dem durchschnittlichen Angebotspreis von 19.683 PLN pro Quadratmeter – die größte Spanne unter den untersuchten Märkten. Sowohl Warschau als auch Łódź verzeichneten im September einen Monatsrückgang der Transaktionspreise, was weitgehend auf die im August 2026 erreichten Rekordpreise folgte.

Andere Metropolmärkte zeigten in diesem Zeitraum unterschiedliche Entwicklungen. In Dreistadt stieg der Durchschnittspreis verkaufter Wohnungen auf 17.288 PLN pro Quadratmeter und näherte sich damit dem durchschnittlichen Angebotspreis von 17.805 PLN pro Quadratmeter, blieb aber unter dem im Juni 2026 verzeichneten Höchststand. Die Transaktionspreise in Posen näherten sich unterdessen den im März 2025 aufgestellten Rekorden.

Das Angebot der Entwickler verschiebt sich zu günstigeren Einheiten

Die Entwickler änderten im dritten Quartal 2026 ihre Preisstrategie, nachdem drei Quartale lang teure Projekte auf den Markt gekommen waren. In den ersten sechs Monaten des Jahres brachten Bauunternehmen Wohnprojekte auf den Markt, die teurer waren als die bereits verfügbaren Wohnungen, und trieben so die durchschnittlichen Angebotspreise nach oben. Das dritte Quartal brachte eine Umkehr dieser Praxis, als die Bauträger begannen, preisgünstigere Projekte einzuführen, um ihre Portfolios aufzufüllen.

Kuniewicz erläuterte den quartalsweisen Wandel der Angebotsdynamik:

Nur einmal in den vergangenen sechs Jahren haben wir ein Quartal erlebt, das in Bezug auf die durchschnittlichen Preisverhältnisse so überraschend war wie das dritte Quartal 2026 – und das war vor einem Jahr. Nach drei Quartalen mit teuren Starts brachte das dritte Quartal eine Phase, in der das Angebot mit relativ günstigeren Projekten aufgefüllt wurde.

Quartalsdurchschnitte in sieben wichtigen Märkten

In den sieben wichtigsten städtischen Märkten Polens kamen neu auf den Markt gebrachte Wohneinheiten im dritten Quartal zu einem Durchschnittspreis von 15.869 PLN pro Quadratmeter auf den Markt. Dieser Wert lag unter dem durchschnittlichen Angebotspreis aller aktiven Inserate von 16.231 PLN pro Quadratmeter. Er lag auch unter dem durchschnittlichen Transaktionspreis für die im Quartal verkauften, von Bauträgern errichteten Einheiten, der 16.101 PLN pro Quadratmeter erreichte.

Die Einführung günstigerer Projekte deutet darauf hin, dass die Entwickler ihren Wohnungsbestand mit Einheiten aus dem beliebten Segment auffüllen. In Krakau und Dreistadt stiegen die Durchschnittspreise verkaufter Einheiten im September stark an und spiegelten damit den Trend, der einen Monat zuvor in Warschau zu beobachten war, während in Warschau und Łódź die monatlichen Transaktionspreise nach den Höchstständen des Spätsommers nachgaben.