Kriterien für Wohnungsstresszonen

Die Europäische Kommission bereitet die Einführung eines standardisierten Mechanismus vor, der es Kommunal- und Regionalbehörden in allen 27 EU-Mitgliedstaaten ermöglicht, Touristenvermietungen in überhitzten Immobilienmärkten einzuschränken. Nach dem Entwurfstext des Gesetzes für bezahlbares Wohnen (Affordable Housing Act), der am 9. September 2026 von Dan Jørgensen, dem EU-Kommissar für Energie und Wohnungswesen, vorgelegt werden soll, werden lokale Eingriffe an eine einheitliche quantitative Definition von Wohnungsstress geknüpft. Gemäß den Entwurfsbestimmungen gilt ein Gebiet als unter Wohnungsstress leidend, wenn der durchschnittliche Transaktionspreis für Wohnimmobilien mindestens dem Achtfachen des durchschnittlichen jährlichen verfügbaren Einkommens der lokalen Bevölkerung entspricht oder diesen übersteigt.

Zusätzlich zum Basisschwellenwert von acht (Preis-Einkommen-Verhältnis) müssen die öffentlichen Behörden zwei weitere Bedingungen erfüllen. Das Preis-Einkommen-Verhältnis muss in den vorangegangenen zehn Jahren gestiegen sein, um strukturell hohe Kosten von jüngster Preissteigerung zu unterscheiden. Darüber hinaus müssen demografische Dynamik, Wohnungsangebot und Wohnungsnachfrage darauf hindeuten, dass die Knappheit in den folgenden drei Jahren voraussichtlich nicht nachlassen wird. Der Entwurf ermächtigt die Kommission, den Basisschwellenwert von acht in Zukunft durch delegierte Rechtsakte anzupassen.

Umfang der Beschränkungen für Plattformen und Zweitwohnungen

Sobald ein Gebiet förmlich als unter Wohnungsstress leidend eingestuft ist, erhalten lokale und regionale Verwaltungen die rechtliche Befugnis, spezifische Einschränkungen für Kurzzeit-Ferienvermietungen auf Plattformen wie Airbnb und Booking einzuführen. Diese Maßnahmen gelten ausschließlich für Immobilien, die nicht der Hauptwohnsitz des Gastgebers sind, wie etwa reine Touristenunterkünfte und Zweitwohnungen. Eigentümer, die Unterkünfte in ihrem eigenen Hauptwohnsitz vermieten, bleiben von den Beschränkungen ausgenommen.

Über Quoten für Kurzzeitvermietungen und Nachtbegrenzungen hinaus erlaubt der Rahmen öffentlichen Stellen, den Kauf und die Nutzung von Wohnbauland und Immobilien, die nicht für den Hauptwohnsitz erworben werden, zu beschränken. In schwerwiegenden Fällen können Gemeindeverwaltungen neue Vermietungsgenehmigungen aussetzen oder direkte Verbote von Touristenvermietungen in bestimmten Gebieten durchsetzen. Allerdings müssen die öffentlichen Behörden zunächst prüfen, ob weniger einschneidende Maßnahmen dasselbe Ziel erreichen könnten, und die Ausweisungen müssen auf spezifische Perimeter wie einzelne Nachbarschaften zugeschnitten sein, nicht auf willkürliche stadtweite Erklärungen.

Binnenmarktschutz und Reaktion der Branche

Die vorgeschlagene Verordnung zielt darauf ab, ein anhaltendes rechtliches Hindernis zwischen kommunalen Wohnungspolitiken und den Grundsätzen des europäischen Binnenmarktes zu beseitigen. Lokale Regierungen sahen sich zuvor mit gerichtlichen Anfechtungen nach der EU-Dienstleistungsrichtlinie konfrontiert, wenn sie versuchten, Kurzzeitvermietungen einzuschränken, da Kurzzeitvermietungen im EU-Recht als wirtschaftliche Dienstleistungstätigkeiten eingestuft werden. Durch die Schaffung eines harmonisierten europäischen Standards bietet der neue Rahmen den Gemeinden Rechtssicherheit gegen Vorwürfe der Binnenmarktverzerrung.

Der Entwurfstext hebt den Wohnungsdruck als wirtschaftliche und soziale Herausforderung für städtische Zentren auf dem gesamten Kontinent hervor:

„Die Europäische Union erlebt eine Krise der Wohnungsbezahlbarkeit, die den sozialen Zusammenhalt schwächt und die Gesamtwettbewerbsfähigkeit der Union gefährdet.“

Branchenverbände haben Besorgnis über den regulatorischen Wandel geäußert. Der italienische Verband der Kurzzeitvermietungsmanager (Aigab) warnte, dass restriktive Maßnahmen Millionen von Gästebetten auf dem gesamten Kontinent gefährden könnten, während europäische Städte sich darauf vorbereiten, belastete Gebiete auszuweisen.